| 问题 | 二手房房贷如何过户 |
| 释义 | 二手房过户需注意还清贷款、注销抵押登记；办理房贷需提供身份证明、购房合同等资料；办理二手房抵押贷款需注意子女房产情况、借款人收入要求、离婚协议地址一致、房龄与贷款年限等问题；有抵押需赎契或解封方可过户。 法律分析 一、二手房有房贷怎么过户 购房者出售二手要过户的，首先要还清贷款，注销房屋抵押登记，注销登记后才能过户到买受人名下。 《中华人民共和国民法典》 第四百零六条【抵押财产的处分】抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。 抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《城市房地产抵押管理办法》 第三十五条抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。 二、办理房贷的手续是什么 办理房贷的手续是，先向银行提出贷款申请，然后提交本人的身份证明、购房合同、信用状况良好等申请资料；再由银行核查，审核通过的，依法订立借款合同，最后向贷款申请人提供贷款。 三、办理二手房抵押贷款需要注意哪些问题 （一）银行会查未成年子女名下的房产情况，假如购房人户籍在广州，其未成年子女名下有1套房产，购房人名下也有1套房产，就超出了限购要求，银行将不予贷款。 （二）银行对借款人的收入也有明确要求，假如借款人名下还有其他贷款，那么月收入要求如下 月收入=原有贷款还款月供+现申请此笔贷款还款月供X2 （三）若购房人已经离婚，其离婚协议上的房屋地址与实际贷款房屋地址不一致，需要到小区所在物业开具证明，证明为同一套住房的地址。 （四）房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是房龄+贷款年限≤35年。例如，某房屋竣工年代为1997年，那么目前的房龄为15年，所以贷款年限长为20年。 （五）有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。 结语 在二手房过户中，若存在房贷，首先需还清贷款并注销房屋抵押登记，方可过户给买受人。根据《中华人民共和国民法典》和《城市房地产抵押管理办法》，抵押财产的转让不影响抵押权，但需及时通知抵押权人。办理房贷手续时，需向银行提供身份证明、购房合同等资料，并通过银行审核后签订借款合同。办理二手房抵押贷款需注意银行对子女房产、借款人收入、离婚协议房屋地址、房产竣工年代以及抵押与查封等情况的要求。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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