| 问题 | 只有回迁证没房产证这房子敢买吗 |
| 释义 | 问 市民张女士:朋友有一套回迁房,但是他只有一个回迁证件,还不知道将来能不能办下来房产证。我想问一下,如果我买了这套房子可能会承担什么样的风险?我办理什么手续才能把房子变成我的? 答 李律师说,根据回迁房的性质,张女士想买的房可能存在以下3种情况: 1、如果是单位内部的福利分房,根据相关规定,这房子在5年之内是不能上市交易的,张女士要先了解清楚,如果能办房产证的话,她可以和朋友签一份协议,明确房屋在允许上市交易后办理过户。 2、还有一种单位的回迁房,房主只有居住权没有所有权,单位才是这套房子的所有人,在没有通过所有人的情况下,张女士要是买下这套房子的话,是要承担风险的。万一将来单位主张所有权,那她与朋友的买卖协议将成为无效协议,单位可能收回房子。 3、如果不是单位的房子而是商品房的话,办不下来房产证,很可能是房屋的土地存在问题,也就是说,这房子可能是小产权房。目前国家没有保护小产权房的政策,如果有城市基础建设(如修路、修公园等)需要用地时,国家征收土地时的补偿肯定和取得了房产证的房屋补偿不一样。另外,如果只有回迁证,没有产权证明的房屋,是无法办理过户手续的。 一、房产土地使用年限期满后的解决办法 根据《民法典》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 有业内人士表示：“只规定了自动续期，但没有解释该如何续期，需不需要交纳土地出让金，也没有明确交纳标准，并且没有可遵循的依据。由于立法的滞后，使得先到期的基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，给群众带来不便。” 相关部门负责人表示，房屋使用权到期后，产权所有人将按“现时地价”支付土地使用权费用。 所谓“现时地价”，就是产权到期时的地价。比如现在某块土地价格为1平方米3000元，50年后可能会涨到3万元。偏僻地区的土地，50年后可能成了城市中心，土地使用权价格就会随之上涨。 业内人士称，根据法律条文可理解为：“如果这套购置的房子土地使用权到期，业主不交易只用于自住，则不用去办理续期，任何部门都无法拆除这套房子，因为业主拥有房屋所有权；但如果业主要转让、继承，或者抵押房子，就需要办理土地续期，给土地使用权续费了。” 国土资源局相关人士表示，《民法典》明确规定，住宅使用权可以不经过审批，交纳费用后自动续期。但要续期，房屋产权人必须首先具有土地证，完整的房地产权仅有房产证是不够的，只有拿到了土地使用权证书和房产证才能续期。现在不少业主没有办理小土地证，这个证件现在已经停办，等将来不动产统一登记后会与房产证合二为一。 |
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