| 问题 | 过户前解除房屋买卖合同是否可行？ |
| 释义 | 未过户时能否解除房屋买卖合同及购房者可以退房的情形。根据《民法典》规定，除非不可抗力、明确表示不履行债务、迟延履行或其他违约行为等情形发生，未过户时不能随意解除房屋买卖合同。购房者可提出退房要求的情形包括实测面积误差超过3%、开发商逾期交房、变更规划设计、未取得预售许可证、房屋质量问题、无法办理产权过户、贷款未批准、退房条件约定等。合同成立后具有约束力，但若开发商逾期交房则可毁约。 法律分析 一、未过户时能否解除房屋买卖合同 1、未过户时，不能随意解除房屋买卖合同，除非有以下情形之一的，当事人能解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (四)法律规定的其他情形。 2、法律依据：《民法典》 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人能不能解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 二、购房者可以退房的情形有哪些 退房条件如果出现以下八种情况，购房人可提出退房。 1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。 2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。 3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。 4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外) 5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。 6.不能或不能按期办理产权过户的。 7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。 8.合同中约定的其它退房条件出现时。 9.延迟办理产权证构成违约，应予以赔偿。 综合上面所说的，合同只要一旦成立在没有特殊的要求下只要签了字就会对双方有约束力，对于房屋的买卖合同不管是否过户只要在合同的期限之内就不能进行毁约，但如果合同中所约定的交房期限已过，但开发商也没有按日期交房这是可以毁约的。 结语 根据以上所述，未过户时不能随意解除房屋买卖合同，除非符合法律规定的情形。购房者可以退房的情形包括实测面积误差超过3%、开发商逾期交房、变更规划设计等。合同一旦成立，在合同期限内具有约束力，但若开发商未按期交房，则可解除合同。在购房过程中，双方需遵守合同约定，如有违约行为，应承担相应责任。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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