| 问题 | 怎样购买二手集资房？ |
| 释义 | 购买二手集资房的一般程序包括协商并签订合同、支付价款并交付房屋、办理房屋过户。购买二手集资房时需要注意房屋的产权问题，特别是经济适用房管理办法中关于集资房转让的规定。购买二手集资房之前，必须知道集资房是否可以转让。另外，购买二手集资房时要注意别买违章建筑集资房，并查看市政规划和向建设单位询问是否办了报建手续，避免不应有的损失。 法律分析 购买二手集资房的一般程序包括以下几个步骤：首先，当事人需要协商并签订合同；接着，支付价款并交付房屋；最后，办理房屋过户。其实，购买二手集资房时也免不了这个程序，但是，购买二手集资房最需要关注的问题是房屋的产权问题。 由于集资房属于福利性住房，所以《经济适用房管理办法》把集资房当所经济适用房来对待，具体来说，该办法第三十条规定： 1、经济适用住房购房人拥有有限产权。 2、购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 3、购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 4、上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。 因此，购买二手集资房之前，必须要知道集资房是不是能够转让。因为，只有集资房属于可以转让的房屋，当事人才能办理产权过户。 二、购买二手集资房要注意什么? 对于购买二手集资房的人来说，应当注意以下两个方面： 1、别买违章建筑集资房。如果是违章建筑，那就意味着自己花钱买下的房子本身就是违法的，没有法律保障，所住的房子会有随时被拆掉的风险。有些集资房的建设单位没有履行规定的手续，导致其不能办理集资房产权证。 2、为了避免不应有的损失，看市政规划，向建设单位询问是否办了报建手续。有无建筑规划许可证是非常重要的。一般建筑一定会在红线内建房，而符合市政规划的集资房用地还是获得政府保护的。 拓展延伸 购买二手集资房是一种常见的方式，但需要注意的事项有很多。首先，应该了解房屋的来源和背景，确保是合法的并且符合自己的需求。其次，应该仔细查看房屋的物业和维修情况，确保能够承担起日常的维护费用。此外，应该注意房屋的消防安全，确保居住安全。最后，应该了解房屋的经济状况，确保能够承担起房屋的贷款压力。总之，在购买二手集资房时，应该仔细了解房屋的情况，确保能够顺利地完成购房计划。 结语 购买二手集资房时要注意房屋产权问题以及别买违章建筑集资房。只有集资房属于可以转让的房屋,当事人才能办理产权过户。同时,还要关注房屋的报建手续和市政规划,避免不应有的损失。 法律依据 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 |
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