| 问题 | 商业住宅用地与其他类型用地的区别 |
| 释义 | 商业住宅用地与商品住宅用地的八大区别。商业住宅使用年限较短，产权性质不同，可用途多样化。购房者需注意商业住宅的使用年限、交易税费、按揭方式、日常生活成本、设计标准和落户问题等方面的差异。然而，商业住宅也有保值性好和建造标准高的优点。购房者选择商业住宅往往是因为缺乏其他选择，同时也能获得较高的利润价值。 法律分析 商业住宅用地的八大区别 1、土地使用年限不同 商业住宅土地使用年限为40-50年;商品住宅土地使用年限为70年。 2、产权性质不同 商品住宅属于商品属性的普通住宅;商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层为商业网点，上层为民用住宅。 一般来讲，土地原有的规划性质，如商业、综合、住宅这几类，开发商在签订了土地使用权合同后，是无法改变的。 但出于市场的不同需要，开发商可以做出与原有土地使用性质不同的产品。比如在商业性质用地上建设产品定位为住宅的房产，或者在住宅性质用地上建设产品定位为商业的房产。虽然购房者最终取得的产权证的用地性质仍为原来的土地使用权证的土地性质，但购房者可以将房产做其他用途使用。 与原有土地性质不同用途房产的利弊 弊端主要有以下几点： 1、使用年限 商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重。 2、交易税费 初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%;如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。 3、按揭方式 大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另40年产权或者50年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。 4、日常生活成本 如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。 5、设计标准 设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。 6、落户问题 无法迁入户口 优点主要有以下几点： 7、关于保值性 开发商能将土地建造成本都较高的商用房，改为住宅出售，主要由于住宅可变性强、风险小、销售速度快、资金回笼时间短等因素，当然，最关键的原因在于区域的住宅稀缺性强，能实现较高的利润价值!因此购房者在购买这类住房时，往往也是由于缺乏其他的选择导致的，房产相应的保值性也比较好。 8、关于建造标准 非住宅的房屋建设标准不同。如果按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。 结语 商业住宅用地与商品住宅用地存在八大区别。首先，商业住宅的土地使用年限为40-50年，而商品住宅的土地使用年限为70年。其次，产权性质也不同，商业住宅属于非普通住宅，而商品住宅属于普通住宅。商业住宅的特点是下层为商业网点，上层为民用住宅。尽管开发商无法改变土地原有的规划性质，但可以根据市场需求在不同性质用地上建设不同定位的房产。然而，与原有土地性质不同用途房产也存在一些弊端，如使用年限缩水、交易税费增加、按揭方式受限、日常生活成本增加等。然而，商业住宅也有优点，如保值性好、建造标准不同等。购房者应根据实际需求和情况选择适合自己的房产。 法律依据 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第三章 房地产开发 第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十四条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第三章 房地产开发 第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 |
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