| 问题 | 卖楼花是属于合法的吗？ |
| 释义 | 本文介绍了商品房预售的相关法律法规和条件，说明了预售商品房是否合法以及预售条件、房屋预售合同等相关内容。商品房预售需要取得《商品房预售许可证》，并符合一系列条件，如已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证等。预售商品房的价款、交付方式和期限、房屋使用性质、产权转移方式和期限、违约责任等也应在合同中明确。 法律分析 一、出售商品房是否属于合法行为？ 出售商品房属于合法行为，因为“卖楼花”指的是商品房预售，且具有法律约束力。必须取得《商品房预售许可证》方可进行预售。建设部《城市商品房预售管理办法》规定：第六条：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”第十三条：“开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《度城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。” 二、商品房预售条件有哪些？ 我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售应符合下列条件： (1)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照; (2)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。 (3)持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。 (4)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。 (6)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。 (7)法律、法规规定的其他条件。 三、房屋预售合同是怎么样的？ (1)双方的名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名。 (2)标的，即预售商品的位置、编号。 (3)数量，预售商品房的数量，面积应以平方米来计算，并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。 (4)价款即房屋的价金，如每平方米多少元。不仅应标明单价，还应标明总价;我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用时再全部收取。 (5)交付方式和期限，包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。 (6)房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。 (7)房屋产权转移的方式、期限。 (8)违约责任。 (9)双方约定的其它条款。 拓展延伸 商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,由买受人支付定金或者房价款的行为。根据《中华人民共和国房地产管理法》和《商品房预售管理办法》的规定,商品房预售需要符合一系列的法律规定。 首先,商品房预售应当符合土地使用权取得合法、建设工程规划合法、施工图设计合法、工程质量合格、商品房预售价格符合市场价格的规定。此外,商品房预售的商品房应当是已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书的、已取得建设工程规划许可证并已交付施工许可证的、已通过竣工验收的、已交付全部购房款并取得商品房预售许可证书的。 其次,商品房预售的商品房预售价格应当与商品房预售时点相符,不得高于商品房预售时点所在地类似商品房平均销售价格,也不得低于商品房预售时点所在地类似商品房平均销售价格的30%。 最后,商品房预售需要符合一系列的管理规定。商品房预售的房地产开发企业应当与买受人订立书面预售合同,并在合同中明确商品房预售的面积、套数、价格、付款方式、交付日期等内容。商品房预售的房地产开发企业还应当向房地产管理部门备案,并在售楼广告和说明书中载明商品房预售许可证书号。 商品房预售需要符合一系列的法律规定,包括土地使用权取得合法、建设工程规划合法、施工图设计合法、工程质量合格、商品房预售价格符合市场价格的规定,以及商品房预售需要符合一系列的管理规定。 结语 商品房预售需要满足一定的条件并取得相应的许可证，预售合同应当明确标的、数量、价款、交付方式和期限、房屋使用性质、房屋产权转移方式和期限、违约责任等条款。同时，对于预售款征收的数额和期限，当事人应在合同中明确。 法律依据 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第七条 商品房现售，应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 |
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