| 问题 | 贷款买房中的常见问题有哪些 |
| 释义 | 本文介绍了四个常见问题,包括个人征信情况对贷款额度的影响、等额本金和等额本息还款方式的比较、二手房贷款与新房贷款的异同以及提前还贷的问题。在个人征信情况方面,征信状况不佳可能导致贷款被拒绝或贷款额度减少;职业和收入体现形式也会影响贷款审批。在等额本金和等额本息还款方式方面,两种方式各有优劣,应根据个人实际情况进行选择。在二手房贷款方面,与新房贷款相比,贷款审批较为严格。最后,提前还贷需考虑个人投资 法律分析 常见问题一：哪些因素会影响贷款额度？ 一、个人征信情况是申请贷款时的关键因素，征信状况不佳可能导致贷款被拒绝或贷款额度减少。现在很多银行在处理贷款业务时都会首先查看借款人的信用记录，逾期情况严重者，贷款申请将直接被拒。对于个人征信的要求各银行也不尽相同，不过常见的审核有分期还款中是否连续拖欠贷款本金或利息超过3期或累计6期以上，在央行个人征信系统(包括房贷、车贷、消费贷款、信用卡等)目前状态为逾期等等。 二、职业，从某种程度上来说，单位、职位性质的不同意味着稳定性的不同。因此，在申请贷款时，公务员、教师、医生、世界500强员工等有稳定职业的群体，成为了贷款机构尤为青睐的对象。 三、申请人收入的体现形式，银行的收入证明也是在申请贷款时一个必要的材料，没有收入证明，贷款一般审批不下来。 值得一提的是，收入的体现形式也很关键。对于工薪族而言，工资是现金还是由银行代发(即打卡工资)，其影响有着天壤之别。在房贷申办中，经常会出现一个每月按时打卡4000元的申请人比一个现金自存流水过万的申请人获批的额度大，这是因为通过银行代发工资和通过对公帐户体现，其优势要明显强于其他形式。 此外，银行工作人员与联系人电话沟通的顺畅度也会影响到贷款额度，申请贷款时，会要求申请人填写相关联系人，如亲戚、朋友、同事等，虽不一定会全部电话核实，但会抽核部分联系人，如果被抽查者能很好地配合，那对于申请人的申请额度也会有所帮助。 常见问题二：等额本金和等额本息如何选择 还款方式是选择等额本金还是等额本息贷款?业内坦言这是最常遇到的提问，甚至每个来咨询贷款的客户都会问到。 等额本息还款方式，每月的还款额度相同，有利于记忆、规划、方便还款、固定还款压力均衡等优势，所以比较适宜年轻的贷款购房人士。在开始时觉得很重的供楼压力，到后期可能会随着年龄增大或职位升迁，收入会增加而觉得相对有所减轻。 等额本金还款方式，在前期的还款金额较大，之后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的人士，如投资需求的购房者，较多会选择等额本金还款方式。在贷款时间较短的情况下，一方面可以节省一部分利息，一方面可以迅速减少剩余的本金，在有需要的时候提前还贷将贷款结清，然后出售房屋套现从而可以进行其他投资或资金周转。 所有这两种方式并没有哪个更合算，只看哪个更适合贷款人的情况。简单来说，等额本息更适合奋斗期的刚需置业者，而等额本金适合有较好经济基础的改善型置业者。 常见问题三：二手房贷款比新房难吗 目前贷款买房，在购买新房与购买二手房时，贷款首付的计算有较大区别。 办理新房贷款时，首付款是按照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。 而与新房贷款相区别的是，办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。 二手房房龄是影响贷款年限的重要因素，据悉，目前多数国有银银行二手房贷款仍执行“贷款期限+房龄不超过40年”的规定，但也有城市商业银行将条件放宽到45年以上。 常见问题四：提前还贷是否对每个人都合适 业内人士提醒，并非每个人都适合提前还贷，最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷，主要考虑四个问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。 首先，要看客户贷款时签订的合同中所确定的贷款利率。若使用公积金贷款，年利率较低仅为3.25%左右，在这种情况下并不需要急于还款。而对于使用商业贷款的客户来说，目前首套房5年以上贷款利率为4.9%，在岛城大多数银行可申请到八五折优惠，这种情况下也不必提前还款。 其次，是否提前还款需考虑个人的投资能力。购房者如果手头有其他更好的投资理财项目，如股票、基金、债券、理财产品等，若预计获取的回报能够覆盖贷款成本，客户最好将流动资金用于投资。 理财从业专家建议，等额本金还款期已过1/3的购房者以及等额本息还款已到中期的购房者，都不宜提前还贷。两种情况下，购房者已经偿还了大部分利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。 拓展延伸 等额本金和等额本息是两种常见的个人住房贷款方式。等额本金是指每月偿还的本金相同，利息随着本金逐渐减少而逐渐降低，每个月的还款金额逐渐减少；而等额本息则是每月还款金额固定，由于每月还款金额包括本金和利息，因此在还款期内每月偿还的利息相同，每月还款额也相同。 在选择等额本金还是等额本息时，需要考虑一些因素。首先，等额本金在还款期内可以节省一定的利息，但前期还款较多，对于财务压力较小的借款人更为合适。而等额本息前期还款相对较少，对于财务压力较大的借款人更为合适。 其次，等额本金还款方式在贷款期限较长时，每月还款额逐渐减少，对于贷款期限较短的借款人更为合适。而等额本息还款方式每月还款额固定，对于贷款期限较长的借款人更为合适。 最后，等额本金和等额本息的利率可能不同，需要仔细比较不同贷款期限的利率差异，选择更为合适的贷款方式。 综上所述，选择等额本金还是等额本息需要考虑多个因素，包括还款方式、还款期限、贷款利率等。在选择时，应根据自身实际情况进行权衡，以选择最适合自己的贷款方式。 结语 结语：根据常见问题一，个人征信情况、职业、申请人收入体现形式以及银行工作人员与联系人电话沟通的顺畅度都会影响贷款额度；根据常见问题二，等额本金和等额本息还款方式的选择应根据贷款人的情况而定；根据常见问题三，二手房贷款比新房贷款难；根据常见问题四，提前还贷需综合考虑贷款利率、个人投资能力和经济大环境。 法律依据 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第二十三条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。 住房公积金管理条例（2019修订）：第四章 提取和使用 第二十八条 住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。 住房公积金管理中心不得向他人提供担保。 |
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