| 问题 | 承租人对租赁物进行改善有什么后果？ |
| 释义 | 在租赁合同中，承租人对租赁物享有占有、使用等权利。实践中，也会出现承租人改善、对租赁物进行改进的情形，这种行为是否会影响承租人与出租方之间的权利义务关系，我们进行以下说明。 所谓租赁物的改善，是指在租赁期间，承租人对租赁物进行改善或者增加其他设施的行为。在租赁关系当中，承租人对租赁物依据合同的约定得行使占有、使用、收益的权利。但是，承租人始终有别于租赁物的出租人，通常为租赁物的所有权人，承租人通常无权对租赁物进行处分，包括事实上的处分和法律上的处分通常都不得进行，否则构成侵权行为。但是，承租人在取得租赁物的占有之后，为了最大限度地发挥租赁物的使用价值，有时需要对租赁物进行一定的改善。法律基于现实经济生活的考虑，允许承租人在经过出租人同意的情况下，可以对租赁物进行改善或者增设其他设施。 根据《民法典》的规定，承租人在改善租赁物之前，应当取得出租人的同意，否则承租人即负有在租赁期间届满向出租人返还租赁物时对租赁物的恢复原状的责任或者赔偿承租人因此而受到的损害的责任。承租人对租赁物的改善行为如果事先取得了出租人的同意，那么在租赁物返还时，出租人应当向承租人返还租赁物因改善而增加的利益，返还的利益以所增加的利益的现存部分为限。出租人拒绝返还的，承租人可以向出租人主张不当得利返还。 一、房屋承租人应当履行的义务 1、支付租金 根据《民法典》(201.01.01生效) 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第七百二十三条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。 2、按照约定的方法使用租赁物 承租人应按照约定的方法使用租赁物；无约定的或约定不明确的，可以由当事人事后达成补充协议来确定；不能达成协议的，按合同的有关条款或交易习惯确定；仍不能确定的，应根据租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，因属于正常损耗，不承担损害赔偿责任。承租人不按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，实为承租人违约，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 3、妥善保管租赁物 承租人应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。 4、不得擅自改善和增设他物 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。 5、通知义务 在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人： (1)租赁物有修理、防止危害的必要； (2)其他依诚实信用原则应该通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。 6、返还租赁物 租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还出租人。逾期不返还，即构成违约，须给付违约金或逾期租金，并须负担逾期中的风险。经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，并且不是附合装饰装修的，承租人可以请求出租人偿还租赁物增值部分的费用。 |
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