| 问题 | 合同法中关于要约撤销与要约撤回的规定 |
| 释义 | 本文主要介绍了要约的撤回和要约的撤销两个概念及其区别。要约的撤回是指在要约发出但尚未到达受要约人之前，要约人通过通知使其失去法律效力；要约的撤销则是在要约到达受要约人并发生法律效力后，要约人取消要约的意思表示。撤回必须在要约到达受要约人之前作出，而撤销应在受要约人发出承诺通知之前到达要约人。 法律分析 (一)要约的撤回 所谓要约的撤回是指在要约发出以后，尚未到达受要约人之前，也就是在要约发生效力之前，要约人使其失去法律效力的意思表示。法律之所以允许要约人可以撤消其要约，体现了法律对要约人的意志和利益的尊重。 要约人撤回要约，需要通知对方当事人。任何一项要约都可以撤回，只是撤回要约的通知必须先于或同时与要约到达受要约人，才能产生撤回的效力。由于撤回必须在要约到达受要约人之前作出，因此，在要约被撤回时其并未生效。因此，要约的撤回实际上不会损害受要约人的利益。 撤回通知按照通常情形可以先期到达或者同时到达对方，但因途中障碍而迟到的，受要约人应当在收到撤回通知时立即将迟到的情况通知对方;未立即通知对方的，视为撤回的通知未迟到。 (二)要约的撤销 所谓要约的撤销，是指要约人在要约到达受要约人并发生法律效力以后，将其取消，从而使要约的效力归于消灭的意思表示。要约的撤销只能在要约生效以后，合同成立之前进行。 撤消要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达要约人。但是，以下两种要约不可撤消： 1、要约人确定了承诺期限或者以其它方式明示要约不可撤消的; 2、受要约人有理由认为该要约是不可撤消的，并且已经为履行合同作了准备工作的 要约的撤销与撤回的目的都是为了使要约失去法律上的效力，虽然二者都是只能在承诺作出之前来进行，但它们却又存在着区别： (1)撤回发生在要约生效之前。而撤销则发生在要约已经到达受要约人并且生效以后，但受要约人尚未作出承诺的期限内。 (2)由于要约的撤销发生在要约已经生效之后，因此对要约的撤销有着严格的限定。 结语 要约的撤回和要约的撤销都是为了使要约失去法律效力，但它们有着一些区别。撤回发生在要约生效之前，而撤销发生在要约已经到达受要约人并且生效以后，但受要约人尚未作出承诺的期限内。撤销要约需要在受要约人发出承诺通知之前通知要约人。然而，有些要约是不可撤销的，比如要约人明示要约不可撤销或受要约人已经为履行合同作了准备工作。要约的撤回和撤销都体现了法律对要约人的意愿和利益的尊重，同时也保护了受要约人的合法权益。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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