| 问题 | 民法典中房屋买卖没有房产证合同有效吗 |
| 释义 | 民法典中房屋买卖无房产证合同有效，但需另有约定或法律规定。不知情买到抵押房可解除合同并要求赔偿，但需积极撤销合同。若未撤销且抵押权人起诉，可申请强制执行，但已清偿抵押债款则无法执行。 法律分析 一、民法典中房屋买卖没有房产证合同有效吗 房屋买卖时，房屋没有房产证的，不能办理产权登记，不影响房屋买卖合同的效力，但当事人另有约定或者法律另有规定除外。 《中华人民共和国民法典》 第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。 二、不知情买到抵押房法院可以强制执行吗 首先，按规定出卖人存在以下严重违约行为的，买受人可以通过协商或者诉讼的方式解除、撤销买卖合同或宣告买卖合同无效，并要求违约损害赔偿： 1、订立房屋买卖合同后，出卖人没有事先告知买受人，又将该房屋抵押给第三人; 2、订立房屋买卖合同后，出卖人又将该房屋出卖给第三人; 3、出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供了虚假商品房预售许可证明; 4、出卖人故意隐瞒所售房屋已经被抵押了的事实; 5、出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，或者为拆迁补偿安置房屋的事实; 6、出卖人跟第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买房者无法取得房屋。 因此，根据以上规定，其实买受人被故意隐瞒房子被抵押了的事实，那么买受人可以积极请求撤销买卖合同，并且还可以主张违约损害赔偿。 不过，如果买受人知道后未积极撤销买卖合同的，等到出卖人无力还款被依法起诉了的话，抵押权人拿到胜诉判决书后可以申请强制执行，并不受买受人影响。不过，买受人交付房款后清偿了抵押债款的，那么法院将不能继续强制执行。 结语 根据以上规定，房屋买卖合同的有效性不受房产证的影响，但当事人另有约定或法律另有规定除外。对于不知情购买到抵押房的情况，买受人可以通过解除合同或宣告合同无效的方式，并要求违约损害赔偿。然而，如果买受人在得知情况后未积极采取行动，出卖人被起诉且抵押权人获得胜诉后，抵押权人可以申请强制执行，但如果买受人已清偿抵押债款，法院将不能继续强制执行。 法律依据 中华人民共和国民法典：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第一节 不动产登记 第二百一十二条 登记机构应当履行下列职责： （一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料； （二）就有关登记事项询问申请人； （三）如实、及时登记有关事项； （四）法律、行政法规规定的其他职责。 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 中华人民共和国民法典：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第一节 不动产登记 第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 中华人民共和国民法典：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第一节 不动产登记 第二百二十条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 |
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