| 问题 | 还建房与商品房之间到底有哪些区别 |
| 释义 | 还建房与商品房之间的区别有：还建房要求买受人支付定金或房价款，商品房一般要求买受人支付首付款；还建房要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上，商品房要求已通过竣工验收；还建房是将正在建设中的商品房预先出售给买受人，商品房是将竣工验收合格的商品房出售给买受人。 一、买了二手房原户主欠高利贷怎么办 如果原房主欠下高利贷，用房屋进行抵押的，属于以下情况的，买受人可以解除房屋买卖合同，要求原房主返还房款，以及赔偿相应的损失。 （1）房屋主体质量不合格时，买受人可以请求解除合同。 （2）拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人的，被拆迁人可以向拆迁人请求解除安置协议。 （3）开发商将商品房出卖后，又将同一房屋进行抵押的，买受人可以请求解除合同。 （4）开放商将同一房屋出售给两个以上的消费者的，买受人可以请求解除合同。 （5）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，将房屋出售给买受人的，买受人知情后可以解除合同。 （6）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，再将此房屋出卖给买受人的，买受人知情后可以解除合同。 （7）因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同。 （8）套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同也无处理约定，且面积误差比绝对值超出3％，买受人可以解除合同。 （9）出卖人迟延交房经催告后三个月期满出卖人仍未房，买受人可以请求解除合同。 （11）因出卖人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同。 （12）因不可归责与买受人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同。 二、预售房所有权与期得权有何区别 从法理上看，房屋所有权转移的前提应当首先有房，没有房屋便不存在所有权。当然实践中普遍存在预售房屋问题，在此情形下与购买现房相比，消费者确实承担一定的风险。如房屋质量问题、房屋规划的变更问题、房屋功能的缺失等。如果存在上述情况，消费者在房屋交接时就可能与开发商存在一定的纠纷，因此，许多学者都呼吁应当实行现房销售制度，取代目前的房屋预售制度。当然，就开发商而言，房屋预售制度可以适当地转嫁其销售风险，而对消费者而言却又不甚公平。 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，商品房预售又称卖楼花。商品房现售与商品房预售主要差异在于，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25％以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收，预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言存在更大的风险。 根据《商品房销售管理办法》规定，商品房现售的条件为： （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这个条件主要为了确保现售商品房房地产开发企业的主体资格合法。 （2）取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地合法。 （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证。主要为了确保现售商品房规划、建设手续合法。 （4）已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准。 （5）拆迁安置已经落实。主要为了保障被拆迁人的合法权益。 预售转现售期间不可以签合同，购房合同版本需要房管局变更，不能立即签订合同。未取得预售许可证的，不得进行商品房预售。 三、商品房买卖合同与预售合同的区别 1、标的物不同： 商品房预售合同是标的物为还在建设中的房屋，具有不可预见性。 商品房买卖合同是标的物在法律上呈现出复杂的形态。标的物既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。 2、合同履行周期不同： 商品房预售合同在商品房预售交易中，从订立合同到房屋竣工需要较长的时间。在订立合同后房屋完工前可能出现很多情况影响房屋的竣工，所以对于预购方存在一定的风险。 商品房买卖合同一般买卖合同成立后，出卖人即负有交付买卖标的物及转移所有权的义务。 3、支付方式不同： 商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。 商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人，买受人支付价款的合同。它是商品房交易中最为重要的凭证，是确定开发商和消费者权利义务的依据。 |
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