| 问题 | 宅基地可以交易吗 |
| 释义 | 宅基地是无法买卖的，不过可以在本村村民中流转。宅基地并非真正意义上的个人财产，仅是一种使用权，所有权属于村集体。宅基地能在本村村民中流转，通过土地管理机构依法批准，发放证件。房子出售或出租后，宅基地的利用权也一并转给受让者或承租者，不过宅基地所有权最终是集体所有。出售、出租房子后再申请宅基地的，不予批准。所以，转让宅基地所有权的人，需要谨慎而行。 一、农村宅基地使用权转让需要具备的条件 （1）农村宅基地使用权只能在本村集体经济组织内部成员之间进行转让。 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定，农村住宅只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。因此，农村宅基地作为集体经济组织给予其本村村民的一项福利性待遇，村民基于其集体经济组成成员身份而对宅基地享有使用权，非集体经济组织成员无权获得本村宅基地的使用权。 （2）农村宅基地使用权进行转让需征得集体经济组织的书面同意。 （3）受让人不得违反“一户一宅”的法律规定。 《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此，在农村宅基地转让过程中，受让人在本村应当满足“一户一宅”，不得存在“一户多宅”的实际情况，一户之中具有多个子女，符合分户条件的，在依法进行分户后，可以作为受让人受让取得本村宅基地使用权。 （4）宅基地转让受让发要满足宅基地使用权分配条件，而且转让之后，受让方必须是用来建住房居住，不能利用宅基地干其它事情。 《土地管理法》第62条规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，在申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。 因此，同村村民之间转让宅基地使用权应当同时符合上述相关法律规定。 本村村民在协商转让宅基地的过程中，为避免一时疏忽而引起不必要的纠纷，协议受让方还应当注意，出让方是否为实际使用权人，是否具有相关权属证件、案涉宅基地上建有的房屋是否存在共有关系、以及双方应当订立书面协议，并及时办理过户登记等相关手续。 随着城市化进程的推进，农村宅基地买卖的需要也逐步增加，我国相关的法律也在逐步完善。就目前已经实施的相关法律来看，即使2023年，农村宅基地买卖也是不符合法律规定的。因此广大农民朋友在流转宅基地及地上房屋时一定要慎重，避免因为“买卖”宅基地和房屋给自己造成损失。如确需进行流转、买卖，可以先询问专业律师，听取合理合法的建议。 二、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况之一，应认定无效： (1)城镇居民购买; (2)法人或其他组织购买; (3)转让人未经集体组织批准; (4)向集体组织成员以外的人转让; (5)受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。 法律依据 《中华人民共和国土地管理法》 第二条 1、中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 2、全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 3、任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 4、国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 5、国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第六十三条 1、土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。 2、前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。 3、集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。 |
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