| 问题 | 限购对合同效力有无影响 |
| 释义 | 本文介绍了限购政策对房屋买卖合同效力的影响以及住房限购政策是否属于不可抗力。文章指出，限购政策不会改变房屋买卖合同的基本法律效力，但会对其履行产生一定影响。对于房屋买卖合同订立之后，由于限购政策实施导致买受人无法办理房屋过户登记手续的情况，人民法院通常会认定为不可抗力，并判决解除合同，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。此外，文章还介绍了关于不可抗力的规定以及不可抗力发生的原因。 法律分析 一、关于限购政策对房屋买卖合同效力的影响 限购政策通常不会改变房屋买卖合同的基本法律效力，但会对其履行产生一定影响。法院系统的观点很明确，因限购政策导致无法过户，无法贷款，当事人可以请求解除合同并要求返还购房款和定金。但应当注意的是合同解除与违约责任的免除不能划等号，限购政策导致合同解除，并不必然免除违约责任的承担。单纯的限购政策的实施导致合同目的无法实现并解除合同的，无需承担违约责任。但如果合同订立、履行的过程中一方违约而违反限购政策导致合同目的无法实现并解除合同的，不能免除违约责任。比如：恶意拖欠付款时间或过户时间遇限购政策，也比如明知自己不符合购房条件，仍签订房屋买卖合同的。 二、住房限购政策是不是不可抗力 这两年国家和地方政府新出台的住房限购政策在我国司法实践中不会被人民法院认定为《民法典》第180条所规定的不可抗力。 对于房屋买卖合同订立之后，由于国家或当地政府出台住房限购政策的实施，致使买受人无法办理房屋过户登记手续的，人民法院通常会认定为，因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，而不会认定为我国《民法典》第180条所规定的不可抗力。 （一）国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，合同当事人在签订房屋买卖合同时对合同订立之后，可能出现的房地产市场风险，以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断，不会对国家逐渐加强的宏观调控措施毫无心理准备。 （二）合同的一方当事人以国家或当地政府新出台住房限购政策为理由，要求解除合同的，除在合同中另有约定之外，人民法院一般会予以支持。如果判决解除房屋买卖合同，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。 三、购房合同不可抗力能否免责 在商品房购买合同中，都会出现关于不可抗力的规定。意思就是如果出现了开发商不能控制的情形，就可以免除其赔偿的责任。如果出现了某些需要开发商赔偿的情形，购房者会自认倒霉，认为遇到了不可抗力。其实，这是大家对不可抗力的一个认识误区，出现了不可抗力不一定会免责，免责需要很多特定条件。 根据《民法典》第180条明确规定：“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现应同时具备不能遇见、不能避免并不能克服三个条件。如地震、水灾等。 不可抗力发生的原因一般有以下几种：一是自然原因，如洪水、地震等人类无法控制的灾害事故；二是政府行为，如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中，和大家密切相关的是，政府行政机关在购房合同履行期间内制定新的行政法规等政策性文件，例如最近新出的房产限购令等。此时开发商也无权要求购房者承担合同不能履行的责任；三是，社会环境原因，如战争、罢工、骚乱等。 结语 限购政策对房屋买卖合同效力的影响需要谨慎处理，不应将限购政策视为不可抗力。在购房合同中，关于不可抗力的规定需要仔细阅读并理解。如果合同中没有特殊约定，限购政策不应被视为不可抗力，但如果合同无法履行是由于限购政策导致的，则可以请求解除合同并要求返还购房款和定金。同时，需要注意合同解除与违约责任的免除不能划等号，限购政策导致合同解除并不必然免除违约责任的承担。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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