| 问题 | 土地增值税的范围包括哪些 |
| 释义 | 1、国有土地使用权、地上建筑及其附着物转让行为； 2、国有土地使用权、地上建筑及其附着物使用行为； 3、对转让房地产行为征税； 土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以纳税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算应纳税额的税率。采用超率累进税率，需要确定几项因素：一是纳税对象数额的相对率，土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把纳税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分；增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分；增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分；增值额超过扣除项目金额200%的部分。三是按各级次分别规定不同的税率。土地增值税的税率是30%、40%、50%、60%。 一、商铺交易税费说明 一）、买家支付的税费 买家契税＝3％成交价；另外还有交易手续费5元／平米；印花税＝0．05％成交价，产权登记550元／户。 二）、卖家支付的税费 卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费： （一）营业税及附加 税费为差额的5．56％ （二）土地增值税 税费为差额扣除相关费用后的30％－60％（按差额比率不同累进计算）： 1、增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％； 2、增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％； 3、增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％； 4、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 备注：土地增值税：不提供购入发票按总价3％计算。 （三）个人所得税 税费为净收入的20％；不提供购入法票的按转让收入的1％计算。 二、店铺转让是否需要缴纳税费 二手房转让需要缴纳税费。可分为买方卖方： 1、二手商铺出售方需承担的税费主要有：个人所得税、营业税、土地增值税、印花税和手续费等。 其中，个人所得税为差额部分的20％，即（卖出价－买入价－营业税－契税－土地增值税－装修费用－贷款利息－公正费）×20％；营业税为差额部分的5．55％，即（卖出价－买入价）×5．55％；印花税为合同价×0．05％；手续费为合同价×0．5％；土地增值税为增值额的30％—60％，即（卖出价－扣除项目）×（30％—60％），扣除项目包括买入价、营业税、契税、发票金额扣除额（当年－发票年限＋1）×5％×发票额。如发票是2003年的，发票金额为100万元，发票金额扣除额＝（2011－2003＋1）×5％×100万元。 当增值额未超过50％时，土地增值税＝（卖出价－扣除项目）×30％；当增值额超过50％、未超过100％时，土地增值税＝（卖出价－扣除项目）×40％－扣除项目×5％；当增值额超过100％、未超过200％时，土地增值税＝（卖出价－扣除项目）×50％－扣除项目×15％；当增值额超过200％时，土地增值税＝（卖出价－扣除项目）×60％－扣除项目×35％。 2、二手商铺购买方需承担的税费主要有：契税、印花税和手续费等。其中，契税为合同价×3％，印花税为合同价×0．05％，手续费为合同价×0．5％，若有贷款则缴纳登记费500元。 |
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