| 问题 | 什么样的房屋买卖合同是无效的? |
| 释义 | 在我国，以下房屋买卖合同是无效的：房屋买卖合同主体不适格的；恶意串通损害他人合法权益的；以虚假的意思表示签订的；违背公序良俗的；损害社会公共利益或违反法律、行政法规的强制性规定的。 一、民法典赠与合同怎么理解 1、赠与合同生效的条件是：(一)行为人具有相应的民事行为能力。(二)意思表示真实。(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。2、有以下情形的赠与合同无效：(一)无民事行为能力人写的赠与合同无效。(二)行为人与相对人以虚假的意思表示签的赠与合同无效。(三)违反法律、行政法规的强制性规定的赠与合同无效。(四)违背公序良俗的赠与合同无效。(五)行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的赠与合同无效。 二、恶意串通的合同有效吗 恶意串通的合同是无效的，法律规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。同时，法律还规定了其他合同无效的情形：无民事行为能力人订立的合同无效；行为人虚假意思表示签订的合同无效；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；违背公序良俗的合同无效。 三、合同是不是无效的合同无效的主要有五种 合同无效的情形如下： 1、主体不适格签订的合同。《民法典》第一百四十四条：“无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。”民法典第二十、二十一条规定，不能辨认自己行为的八周岁以上未成年人、成年人和不满八周岁的人为无民事行为能力人。根据民法典的上述规定，前述人员实施的诸如订立合同等民事行为无效。 2、意思表示不真实签订的合同。《民法典》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”实践中，存在虚伪通谋订立的合同，比如现实中的让与担保合同，即表面上订立房屋买卖合同，并将房屋过户，但该转让行为其实为债务提供担保。其中房屋买卖是双方虚假的意思表示，真实的意思表示为过户只是一种担保。房屋买卖合同无效，双方存在有效力的是担保合同。 3、签订违法违规的合同。《民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。关于何谓强制性规定，则比较复杂。典型的在建设工程领域，违反建筑法、规划法等订立的合同往往因为违反这些法律的强制性规定而导致合同无效。对于强制性规定，指影响合同效力的强制性规定，并非所有的强制性规定均导致合同无效。 4、违背公序良俗的合同。《民法典》第一百五十三条第二款：违背公序良俗的民事法律行为无效。”何谓公序良俗，比较抽象，需要结合个案进行法律适用。 5、恶意串通损害他人利益的合同。《民法典》第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”因恶意串通是否导致合同全部无效，也要因个案的情况具体裁量。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 |
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