| 问题 | 按揭转贷流程概述 |
| 释义 | 通过《房屋买卖合同》和《转按揭交易安全保证合同》，买家可以向贷款银行申请二手房按揭贷款，用于支付卖家的首付款。卖家可以选择用买方的首付款来还清剩余的房贷，或者向银行申请抵押贷款来结清剩余房贷。另外，卖家还可以选择转按揭的方式，让买方继续偿还卖方的按揭贷款。然而，转按揭方法受到限制，操作较为困难。这些方法可以根据实际情况选择，以完成二手房交易。 法律分析 1、买卖家签订《房屋买卖合同》; 2、买家、卖家、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》; 3、买家交房子的首付款。 4、卖家的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括欠资款本息、还款帐号); 5、买家据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审); 6、卖家交房; 7、银行复审通过后放款，向卖家的银行划款; 8、卖家收到钱后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买家、律师一同办理过户、并且抵押给买家的贷款银行; 9、买家的贷款银行将首付款付给卖家。 场景一：你想售卖的房子所剩贷款金额不高 方法：卖家用买方的首付款来付清剩余贷款 一般二手房交易房子的首付可以在房产总成交额的30%至40%这个范围，那么在贷款金额所剩不多的情况下，卖家可以充分的利用买方的首付款来将剩余的房贷还清，然后到银行等相关部门撤销房产的抵押登记，从而进行下一步的买卖交易。这是最常见、是最方便，同时也是最安全的交易办法。 场景二：想售卖的房子所剩贷款金额较多 方法一：向银行申请抵押贷款来还清剩余房贷 简单来说，就是通过银行贷款来缴清剩余的房贷。卖家可以根据自己的实际情况，用名下的其他抵押物向银行申请抵押贷款，从而结清房子的按揭贷款。等买家支付放款后再来将银行的抵押贷款还清。这种方法操作起来会有些麻烦，但是对于想要出售有贷款房子的卖家来说，也不是不可行的方法。 方法二：转按揭 转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。也就是说出售若想有贷款的房子，需要将房子的按揭转给买方，让买方继续偿还卖方的按揭贷款。 二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信状况、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。 但是这种方法在使用中会受到限制，很多银行的政策对于转按揭办理不尽相同，实际操作中也会少有银行能够办理转按揭业务，因此，这种方法能够使用的人很少。 结语 根据以上情况，对于想售卖房子所剩贷款金额不高的场景，卖家可以利用买方的首付款来付清剩余贷款，这是最常见、方便且安全的交易方式。而对于剩余贷款金额较多的情况，卖家可以选择向银行申请抵押贷款来还清剩余房贷，或者进行转按揭交易，让买方继续偿还卖方的按揭贷款。然而，需要注意的是，转按揭的可行性受到银行政策的限制，因此使用此方法的人较少。 法律依据 最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定：第二十七条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金。超过部分的利息，不应认定为后期借款本金。 按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和的，人民法院不予支持。 最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定：第二十八条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定：第二十五条出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。 前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。 |
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