| 问题 | 土地所有权的法律特征 |
| 释义 | （一）土地所有者及其代表行使权利不得违反法律、行政法规规定的义务。 （二）土地所有者及其代表不得违反其与土地使用者签订的土地使用权出让合同或者土地承包合同中约定的义务。 （三）土地所有权禁止交易。 我国土地管理法规定：城市市区的土地属于国家所有；农村和城郊的土地，除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有；宅基地、自留山，属于农民集体所有。 我国土地所有权的法律特征有以下几点： 1、土地所有权是一项专有权，其权利主体的特定性。土地所有权的权利主体只能是国家或农民集体，其他任何单位或个人都不享有土地所有权。这是由我国实行土地的社会公有制决定的。 2、交易的限制性。《土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。显然，土地所有权的买卖、赠与、互易和以土地所有权作为投资，均属非法，在民法上应视作无效。 3、权属的稳定性。由于主体的特定性和交易的限制性，我国的土地所有权处于高度稳定的状态。除《土地管理法》第二条第四款规定“国家为公共利益的需要，可以依法对集体的土地实行征用”以外，土地所有权的归属状态不能改变。 4、权能的分离性。土地所有权包括对土地的占有、使用、收益、处分的权利，是一种最全面、最充分的物权。在土地所有权高度稳定的情况下，为实现土地资源的有效利用，法律需要将土地使用权从土地所有权中分离出来，使之成为一种相对独立的物权形态并且能够交易。因此，现代民法典观念已由近代民法典的以“所有为中心”转化为以“利用为中心”。 5、土地所有权的排他性。即土地所有权的垄断性，就是说一块土地只能有一个所有者，不能同时有多个所有者。马克思指出：“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域”。 6、土地所有权的追及力。土地为他人非法占有时，无论转入何人或何单位控制，所有权人都可以向他主张权利。 土地的所有权虽然不可以进行转让也不可以继承，但是土地上的房屋是可以进行转让或者是继承的。土地的使用权是有时间期限的，一般是住宅类的房子使用年限是70年，超过时间期限还想在继续使用的，可以进行支付土地出让金继续使用。 一、土地所有权可以转让吗 根据《宪法》的规定，中华人民共和国的经济制度是生产资料的社会主义公有制，也就是全民所有制和劳动群众集体所有制。我国的土地归国家和集体所有，无论满足什么条件，土地的所有权都不能进行转让。 个人虽然没有土地的所有权，但个人可以拥有土地使用权，个人可以依法转让其所享有的土地使用权。在日常生活中，建设用地的使用权以及宅基地的使用权的转让较为普遍。 （一）转让以出让方式设立的建设用地使用权需要满足三个条件： 1、按照出让合同约定已支付全部的土地使用权出让金； 2、取得土地使用权证书； 3、按照出让合同约定进行开发：属于房屋建设工程的已完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，已形成工业用地或者其他建设用地条件。 （二）转让以划拨方式设立的建设用地使用权需要满足三个条件： 1、需要经过依法批准：如果土地用途符合《划拨用地目录》的，可不缴纳土地出让价款，按照转移登记办理；如果土地用途不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，受让方需要依法依规补缴土地出让价款。 2、按照出让合同约定已支付全部的土地使用权出让金； 3、取得土地使用权证书。 （三）转让宅基地使用权需要满足四个条件： 1、转让主体限于本集体经济组织内部成员。 2、转让方必须有住房保障。基于我国的一户一宅政策，宅基地具有保障农民基本居住需求和维护农村社会稳定的特定功能，不能让农民失地、失去住房保障。 3、持有宅基地证明 4、存在宅基地转让协议，转让协议还需要有见证人的签字以及村委会的证明。 二、土地所有权相关法律规定 根据我国相关法律规定，土地所有权不可以被抵押。 下列财产不得抵押： （一）土地所有权； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 |
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