| 问题 | 商品房五证包括了哪些？ |
| 释义 | 本文介绍了商品房五证的概念和重要性，以及买五证不全的商品房存在的风险和后果。商品房五证包括房屋所有权证书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。五证不全的商品房不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效，而且如果开发商最终办不齐五证，买房人可能无法得到房子产权。因此，在购买商品房时，购房者应查看开发商的五证并了解其重要性。 法律分析 商品房五证是指房屋所有权证书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。这些证书是证明房屋所有权和土地使用权的合法凭证，受法律保护。所谓的“小产权房”因为是在集体土地上所建设，并未产生土地所有权性质的改变，因此不会有国有土地使用证。 2、《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。房地产商即使取得建设用地的批准文件，但未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。 3、《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑。 4、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 5、《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。开发商若能提供《商品房预售许可证》，说明开发商所预售的期房符合国家政策规定，其他三证已经取得，所售楼盘达到符合国家政策规定的底线。 二、买五证不全的商品房有什么风险 销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人，纠纷就来了。另外，如果开发商最终办不齐五证，买房人就不可能得到房子产权。 有的开发商即便取得预售许可证，从交房到开发商拿到大产证、给买房人办小产证还有一段很长的时间。开发商为了避免在交房时间上违约，会先和买房人办理交房，但无法出具房屋交接书。等到各项验收通过，开发商取得大产证后，才能再给买房人办小产证。 在这个时间段里，如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人，但因为是期房无法办理转让备案登记，原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户，法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由，判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。 如果期间有债务存在，又有了上面的抵押的状况发生，协议约束不到善意第三方，而且约束买家也只是主张求偿，无法保证房子最后还是到你手上。 商品房没有五证的情况下一般是不允许上市交易的，但是购房者往往并不知道在购买的时候查看下开发商的五证，更不知道商品房五证包括哪些，在这种情况下如果盲目的就购买商品房，自然购房者实际需要承担的法律风险就会比较大。要是你在这方面还有疑问的话，请直接来电咨询我们的专业律师。 拓展延伸 商品房五证是指房地产开发企业在中国境内开发、销售的商品房时，必须具备的五个法律证件。这五个证件分别是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。其中，《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》是土地和规划方面的证件，证明土地和规划的合法性；《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》是建筑方面的证件，证明建筑物的合法性；《商品房预售许可证》是销售方面的证件，证明商品房预售的合法性。 购房者需要注意的是，商品房五证是房地产开发企业必须具备的证件，缺少任何一个证件都可能导致购房者在购房过程中面临法律风险。因此，在购房时，购房者应当详细了解商品房五证的内容，以避免不必要的法律纠纷。 结语 购买商品房五证不全存在一定的风险,包括无法办理产权证、无法签订预售合同、无法顺利办理房屋交接等。同时,如果开发商最终办不齐五证,买房人可能无法获得房子产权。因此,在购买商品房时,购房者应该查看开发商的五证并了解其含义,以降低风险。如果有任何疑问,可以咨询专业律师。 法律依据 商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第四十四条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第三章 房地产开发 第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 |
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