| 问题 | 民法典规定是如何处理一房二卖的纠纷 |
| 释义 | 一房二卖纠纷处理原则：1）如果出卖人先与两个买受人签订合同并办理过户手续，后买受人享有物权请求权，前买受人享有债权请求权，应返还房屋；2）如果出卖人先与前买受人签订合同并过户，后又与后买受人签订合同，此行为无效，前买受人应返还房屋。根据《中华人民共和国民法典》，出卖他人之物的合同无效。 法律分析 对一房二卖纠纷，应分别不同情况予做不同的处理： 1、在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的。后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即丧失法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。 2、在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同的情形。此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人，出卖人系出卖他人之物。《中华人民共和国民法典》规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。换言之，《中华人民共和国民法典》不承认出卖他人之物的合同的效力。违反《中华人民共和国民法典》规定，即属于无权处分行为。 结语 基于以上情况，对一房二卖纠纷的处理应根据具体情况而定。在第一种情形下，后买受人已实际取得房屋所有权，享有基于物权的请求权；前买受人则享有基于债权的请求权，但因房屋所有权已转移，其对房屋的占有构成无权占有，应负返还房屋的义务。而在第二种情形下，出卖人已非房屋所有权人，出卖他人之物的合同无效。因此，根据《中华人民共和国民法典》的规定，违反无权处分行为应被认定为无效。 法律依据 中华人民共和国民法典：第八章 违约责任 第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 中华人民共和国民法典：第四章 合同的履行 第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。 人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。 中华人民共和国民法典：第九章 买卖合同 第五百九十七条 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 |
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