| 问题 | 企业破产清算时土地使用权的处理方式 |
| 释义 | 破产企业土地使用权的处理方式：拍卖、协议和招标转让。拍卖通过竞价转让，最符合政府要求的获得土地使用权。协议转让适用于已抵押的债权人，双方协商定价并清偿债务。招标转让适用于无抵押的土地使用权，全体债权人通过竞价方式决定转让对象，转让费用由清算组处理。这些方式确保土地使用权的最大利用和破产财产的合理分配。 法律分析 企业破产时，企业依法取得的土地使用权，应当以拍卖或者招标方式为主依法转让，转让所得首先用于破产企业职工安置；安置破产企业职工后有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一列入破产财产分配方案。 破产企业土地使用权的处理方式 (1)拍卖转让。 这主要是指通过有关部门在社会上公开竞争，有偿转让破产企业土地使用权的一种方式。人民法院可以出具委托书，委托法定机构对破产企业的土地使用权根据其所处的周围环境、条件、发展前途等诸多因素进行综合评估，报出评估价。同时结合政府部门对处理破产企业土地使用权的有关要求，利用叫价方式，把土地使用权转让给出价最高、最符合政府部门规定要求的新的权利主体，拍卖结果经人民法院裁定确认后，新的权利主体凭人民法院的裁定向土地管理部门领取土地使用证，取得破产企业的土地使用权。这种方式更能达到物尽其用，地进其力的社会效果。 (2)协议转让。 这种方式适用于已对破产企业的地上建筑物或其他附着物进行了抵押的债权人。因为债权人对地上建筑物或者其他附着物进行抵押，在其享有优先受偿权的同时，赖以建设的土地使用权必然会随之转让。因此可以让抵押权人与清算组在已经掌握的综合评估价基础上自由协商定价，双方达成一致意见后签订协议书，协议书提交债权人会议通过后由人民法院作出土地使用权转让的裁定，这样，让抵押权人既实现自身的债权和土地使用权，又根据协议规定，将取得土地使用权的转让费交给清算组，用以清偿破产债务和支付国家或集体应收取的出让金或土地使用权的部分增值，以达到审理企业破产案件的预期目的。 (3)招标转让。 这种方式主要适用于无抵押的土地使用权的处分，是在全体债权人中采用公平竞价方式进行。由于破产企业的土地使用权是破产财产的组成部分，所以债权人就应享有优于非债权人的优先取得权，因此必须首先满足全体债权人的需求。人民法院宣告企业破产后，清算组根据已经掌握的土地使用权转让的综合评估价，向全体债权人发出载有土地使用权有偿转让的标书，由债权人根据标书发出投标书，然后由清算组选定符合条件的债权人进行决算。决算后的情况交债权人会议讨论通过后，由人民法院裁定破产企业土地使用权的转让，土地使用权的转让费由清算组按规定处理。 结语 破产企业土地使用权的处理方式多样，包括拍卖转让、协议转让和招标转让。拍卖转让通过公开竞争，将土地使用权转让给出价最高、符合政府要求的新权利主体，实现物尽其用。协议转让适用于已抵押的建筑物，债权人可以与清算组自由协商定价，实现债权和土地使用权的双重收益。招标转让适用于无抵押土地使用权，通过公平竞价满足债权人需求，确保优先取得权。以上方式均需经人民法院裁定确认，以实现破产企业职工安置和破产财产分配的目的。 法律依据 中华人民共和国个人独资企业法：第三章 个人独资企业的投资人及事务管理 第二十四条 个人独资企业可以依法申请贷款、取得土地使用权，并享有法律、行政法规规定的其他权利。 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第三章 房地产开发 第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的经营场所； （三）有符合国务院规定的注册资本； （四）有足够的专业技术人员； （五）法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。 设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。 房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。 中华人民共和国立法法（2023修正）：第四章 地方性法规、自治条例和单行条例、规章 第一节 地方性法规、自治条例和单行条例 第八十七条 地方性法规案、自治条例和单行条例案的提出、审议和表决程序，根据中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法，参照本法第二章第二节、第三节、第五节的规定，由本级人民代表大会规定。 地方性法规草案由负责统一审议的机构提出审议结果的报告和草案修改稿。 |
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