| 问题 | 什么是土地增值税的调增调减 |
| 释义 | 根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，适用简易计税方法的房地产开发企业纳税人，其转让房地产的土地增值税清算收入不含增值税应纳税额，即： 土地增值税清算收入＝含税销售收入－增值税应纳税额＝含税销售收入－含税销售收入÷（1＋5％）×5％＝含税销售收入÷（1＋5％） 采用一般计税方法计税的房地产开发企业纳税人，其转让房地产的土地增值税清算收入不含增值税销项税额，即： 土地增值税清算收入＝含增值税销售收入－销项税额＝含税销售收入－销售额×税率＝含税销售收入－（全部价款和价外费用－土地价款以及拆迁补偿费用）÷（1＋11％）×11％ 根据上述分析，按规定允许土地价款扣减销售额而减少的销项税额，应调增土地增值税清算收入，不是调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。 一、土地增值税税率 土地增值税实行四级超率累进税率： 1、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 2、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。 3、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。 4、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 上面所列四级超率累进税率，每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。 二、预征和清缴的土地增值税 清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。 预征土地增值税＝（销售回款－预缴的增值税）×预征率 收到回款的次月就要申报。 预缴增值税的计算公式： 预缴的增值税＝预收款／（1＋适用税率或征收率）＊3％ 简易征收方法是销售回款／（1＋5％）＊3％ 一般征收方法是销售回款／（1＋10％）＊3％ 那么土地增值税的预征率是多少各地要求是不一样的，分不同业态，一般来说普通住宅2％，非普通住宅3％，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。 |
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