| 问题 | 在建工程抵押的房子能贷款吗 |
| 释义 | 法律分析：已在建工程抵押的房子是可以买的,但是购买在建工程抵押的房子不会对消费者产生实质性的危害,但开发商违规操作的情况除外,比如在没有拿到预售证的情况下提前销售。就汤先生的情况而言,如果双方的确在协议中明确了签订正式商品房合同的时间,而开发商又违约了,他可以根据协议要求退房,并拿回双倍的定金。 一、预售房抵押有哪些陷阱 目前许多房地产开发商非法抵押楼盘，致使业主至今无法办理登记备案和办理产权证。目前，一些地方在商品房买卖中基本采用预售方式，而这种方式购房人所担负的风险很大。尽管购房人在购房签约时非常谨慎，但由于缺乏法律知识和房地产专业知识，加上信息不对称，经常落入不诚信开发商设置的陷阱中，无法自拔。南京市房产局有关负责人告诉记者，开发商在预售商品房时常常设置三种陷阱，消费者一定要警惕。 陷阱一：开发商在建设项目土地被抵押的状况下，不告知购房人抵押的事实，就与购房人签订商品房买卖契约，且这种房屋的权利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消购房人的顾虑，顺利收取定金和首付款。 陷阱二：开发商在建设项目土地被抵押的状况下，在与购房人签订合同后，为了顺利将土地抵押转成在建工程抵押，往往不为购房人办理登记备案手续。 陷阱三：开发商在不通知抵押权人的情况下，也不告知购房人抵押的事实，将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人，在签订契约收取房款之后，长期不为购房者办理登记备案(被设定抵押的房屋无法办理登记备案)。因此，为防范购房风险，购房人在签约前，须查验房产管理部门核发的《商品房预售许可证》，凡土地设定抵押的房屋，许可证上备注栏内均加以备注。 如果是在建工程被抵押的，《商品房预售许可证》上也会加盖抵押章。 对土地设定抵押的房屋，购房人在签约时，应要求开发商将土地抵押权利瑕疵在合同中注明，并在合同签订后5日内(最长不得超过30日)，敦促开发商按期办理登记备案手续，防止开发商在将土地抵押转成在建工程抵押时将已售的房屋作为在建工程进行抵押。 对已作为在建工程抵押的房屋，购房人在签订房屋认购书后，应待开发商办理了抵押注销手续后，方能与其签订契约；在其办理了登记备案后，方可支付首付款或房款。 二、要回购房款定金 法律效力上说，商品房认购书中约定定金，对于买卖双方都具有同等约束力，但是实际上购房者承担定金罚则的可能性要比开发商大得多。在认购阶段，购房者仅对房屋的大致情况有所了解，买卖双方并未就合同条款进行任何实质性磋商。而一旦进入正式合同的谈判阶段，购房者有可能会发现合同条款的内容与自己最初的设想差距甚远。在这种情况下要求购房者承诺一定与开发商签署买卖合同，显然是不公平的。 因购房者的原因未能订立预售合同的，购房者无权要求返还定金。对开发商来说，如为追求更高的经济利益而与他人订立预售合同；未取得预售许可证之前即与购房者签订预售合同；未告知购房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事实，则开发商应当双倍返还定金。因不可归责于开发商和购房者的事由主要有，如双方就预售合同的主要条款不能协商一致或出现不可抗力等情况，导致预售合同未能订立的，则开发商应当将定金返还买受人。 三、购房人退房应具备什么条件 （一）到了开发商和购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到其开发商的入住通知。 （二）合同无效的原因多半是由于开发商的手续不全，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。 （三）开发商未经购房人同意擅自变更设计。 （四）如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3％，购房人可以提出退房并要求退赔利息。 （五）房子产权不清楚，如存在抵押、查封或其他经济纠纷。 （六）存在合同欺诈等其他问题的。 （七）开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人。 （八）因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同，办理不下按揭贷款的。 （九）开发商欲转让在建工程，应书面通知购房者，购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。 法律依据：《中华人民共和国民法典》 第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。 第四百七十条合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 |
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