| 问题 | 在建工程抵押借款的条件 |
| 释义 | 对于在建工程抵押，内地并无禁止性的法律规定，相反，依据建设部发布的1997年6月1日实施的《城市房地产抵押管理办法》，在建工程可以抵押，但必须符合以下条件： 1、抵押人为主债务人; 2、债权人为具有贷款经营权的金融机构; 3、主债权的种类为贷款; 4、担保的贷款须用于在建工程继续建造; 5、抵押人已合法取得在建工程占用土地的使用权，且须将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产一并抵押。 如能够满足上述条件，银行方面可能会接受申请。银行一旦接受申请，首先要作的可能就是委托评估机构对你公司的在建设工程进行评估，对在建工程土地使用权出让金的交付金额、前期工程款投入比例、已完成的工程量等情况进行评估作价;其次，是签订抵押贷款合同;再次，向登记机关(国土部门)办理抵押登记，因为这直接关系到抵押的效力。在完成了上述程序后，银行通常就会发放贷款了。 一、划拨土地使用权抵押是什么 土地使用权抵押是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保行为，原拥有土地使用权的一方称为抵押人，抵押债权人称为抵押权人。 办理国有划拨土地使用权抵押登记，申请人须提交的文件 1、国有土地使用权抵押登记申请书（原件）； 2、《国有土地使用证》（原件及复印件）； 3、《房屋所有权证》（有地上物的，复印件）； 4、房屋他项权利证明书（有地上物，复印件）； 5、主合同和抵押合同（原件）； 6、土地估价报告或抵押权人认同的土地价值（含在建工程）证明（原件）； 7、经土地行政主管部门批准划拨用地抵押的文件（复印件）； 8、抵押人为股份制企业、有限责任公司的，需提交董事会同意抵押的证明（原件）； 9、以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押的证明（原件）； 10、抵押人为国有企业的，提交国有资产监督管理部门的批准文件（复印件）； 11、申请人身份证明（复印件）； （1）企业提供当年年检合格的营业执照副本； （2）社会团体提供民政部门核发的登记证书； （3）自然人提供身份证； （4）抵押权人为银行的需提交金融许可证； 12、法人单位提交法定代表人身份证明书（原件）； 13、委托代理人申请办理土地登记的，需应当提交授权委托书（原件）和代理人身份证明（复印件）； 14、其他法律法规规定的相关材料。 二、购买在建工程抵押的房子的风险是什么？ 1、房子的产权有风险 现在很多开发商因为资金链都很紧张，因此一些开发商往往选择将土地及土地上的在建商品房抵押给银行，甚至将销售后的房子仍然作为在建工程抵押给银行。如果开发商不能及时归还贷款，银行就不能将房屋解除抵押。也就是说，消费者虽然向开发商交纳了购房款，但不一定在法律意义上拥有该房屋的所有权，甚至不能实际占有该房屋。通俗地说，设置了在建工程抵押的房屋，某种意义上讲就是开发商拿未建好的房子向银行设置了抵押，取得了资金，进行了抵押登记。如果抵押之后，开发商再将房子出售，除非是已解押，或是抵押银行同意，否则产权部门无法为购房人办理产权。 2、开放式不能解除抵押的风险 未经抵押银行同意，购买了在建工程抵押的房屋，对于购房人来说存在很大的风险。在这种一房二卖的关系中，普通的购房人仅仅是债权人，无力对抗抵押银行的优先受偿权。由于我国法律保护抵押权人的优先受偿权，在开发商不能按期还款，抵押权人要求实现抵押权时，摆在购房人面前的只有两条路，一是放弃该套房屋产权，单纯地向开发商主张已付房款及损失的债权；二是再出一遍钱，先跟银行解押，之后再向开发商主张解除抵押关系时所付款项的债权。 3、买房贷款会受限制 开发商把房子抵押给银行，银行允许开发商销售，但可能会规定购买这些房子的客户必须向该银行做按揭贷款，这相当于是抵押主体由开发商转为购房者。购买了在建工程抵押的房子，签订贷款合同后，如果房子迟迟不解压，也会影响放贷时间。所以，就有购房者碰到这样的情况，跟别人同时在一家银行签署贷款合同，也无不良信用记录，别人贷款都下来了，为么自己的贷款迟迟办不下来，这种情况之下就要引起注意了，当事人不妨查一下自己购买的房子销售状态。如果是在建工程抵押状态，就需要催促开发商及时办理解压，能继续办理贷款手续。 |
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