| 问题 | 在建工程抵押需要具备什么条件 |
| 释义 | 根据《民法典》、《城市房地产抵押管理办法》及其它法律法规的规定，在建工程抵押必须具备以下几方面条件： 1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《民法典》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。 2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。 3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。 4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。 一、建筑工程担保存在的法律风险 1、在建工程抵押权人与抵押贷款的抵押贷款押人必须同意，但对贷款和其他原因，也有开发商在建项目的银行申请按揭贷款，在预售期房同时又与另一个银行抵押贷款合作协议、重复抵押的现象出现。 2、为不影响开发商在商品房建设项目预售抵押下的销售，未按照规定要求办理预售抵押的，应取得抵押权人的书面同意，并如实告知买方。 3、建设单位垫房时，开发商将部分房地产用于支付该项目，并办理抵押贷款。一旦与工程价款优先权相一致，银行将按次赔偿的顺序，对债权的保护程度将大大降低。 4、在建项目抵押价值的评估和允许抵押的在建项目比例没有统一的标准。 5、部分开发商避免在预售合同备案时由预售管理部门对其实施预售监督管理工作，与买方签订合同后，未及时进行备案登记，造成预售挪用。 6、个人预售监管银行监管措施无效或不及时的售前收集贷款，使处理的房屋所有权证书，国有土地使用证书或项目的建设还不取消抵押贷款，导致处理属性转换障碍，买家不能成功获得房屋所有权证书。 二、在建工程转让的限制 1、在建工程是否被司法查封。 如果在建工程已经遭到司法查封，则是禁止转让的。只有依法解除了司法查封，才可以进行转让。 2、在建工程是否已经支付了全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 根据法律规定，如果不符合这一条件，也是不可以转让的。需注意的是，取得了土地使用权证书，乃至取得的商品房预售许可证，在事实上也不一定就支付了全部土地使用权出让金，因为有时地方政府对企业会采取一些变通做法，因此一定要审查土地使用金的缴纳单据或由房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。 3、在建工程的抵押情况。 除非受让人代为清偿债务消灭抵押权，已经设定抵押的在建工程，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。 4、在建工程的施工情况。 建设工程施工合同是就建设工程的进场施工到最后竣工业主与施工方关于权利义务的规定，在建工程是建设工程施工合同的标的，业主与施工方都对该在建工程拥有一定的权利，在业主拖欠巨额工程款的前提下，即使工程竣工，施工方就工程款还有六个月的优先受偿期。因此，虽然无法律明文规定，编者认为在建工程的转让应当经过施工方的同意方可进行。 5、在建工程是否取得合法手续。 不仅是土地出让金的缴纳，在建工程的其他方面的合法手续也应具备，例如施工许可证等。因为项目转让后这些手续均要进行依法变更，因此，在建工程取得合法手续也是在建工程可以转让的前提条件。 |
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