| 释义 |
近年来，随着一些地区的房地产市场面临下行压力，常出现建设单位因资金链断裂或其他原因无法及时向承包方支付工程款，随后双方签订以房抵债协议，用所建设的房屋折抵工程款的情况。将探讨以房抵债协议中的常见风险及相应防范措施。
承包方在签订以房抵债协议时应格外注意以下两大方面的问题：
一、签订协议前，承包方应慎重审查建设单位是否取得了预售许可证或房屋所有权证，所抵房屋是否被抵押、查封，是否属于不可销售房产。协议签署后，应尽快办理合同网上签约、网上备案，尽快过户，在办理合同备案时还应同时办理预告登记，防止建设单位在过户前处分该房屋。
以房抵债协议签订后，房屋往往可能因被法院查封、被建设单位抵押或销售给他人、建设单位拒绝配合、属于不可销售房产或者建设项目烂尾等原因，导致协议无法履行。这也是以房抵债过程中最大、最常见的风险。
二、签订以房抵债协议时，应当约定如果截止到某一时间房屋仍没有交付、过户的话，允许承包方主张工程价款，以防出现房屋无法过户又丧失了优先受偿权的情况。
原本在建设工程合同履行过程中，如果建设单位不支付工程进度款，在合同未排除施工方履行抗辩权的情况下，施工单位有权通过停工或解除合同对抗建设单位。但以房抵债协议签订后，建设单位支付工程款的义务转变为了交付房屋的义务，换言之，建设单位已不再欠工程款，只欠交付房屋，施工单位也就无权停工或解除合同了。如果强行停工，施工单位还会向建设单位承担违约责任。
此外，根据《民法典》第八百零七条，当发包人欠付工程价款时，承包方可以与发包人协议将该工程折价或请求人民法院依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先于发包人的其他债权人受偿。但在签订了以房抵债协议的情况下，因发包人已不再欠付工程款，承包方原本优先受偿的权利也丧失了。
因此，为了保证承包方在以房抵债协议因各种无法预料到的原因无法履行时仍有退路，避免陷入进退维谷的窘境，承包方在签订协议时应当约定：如果房屋限期内未完成过户，承包方可以继续主张工程价款。
该内容由 张胜云律师
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