| 问题 | 商铺租赁中要注意什么？ |
| 释义 | 本文主要介绍了商户承租商铺的转租、转让问题以及独立租赁合同的适用情况。在转租和转让时，需要注意确认转租方是否有转租权，以及审查前手合同的效力。在租赁合同转让时，需要注意保持前后合同内容的一致，并确认原租赁合同已经有效解除。同时，要注意营业执照的问题、装修问题、电容问题、招商问题、配合义务问题、合同目的问题和拆迁问题。 法律分析 一、关于商户承租商铺的转租、转让问题以及独立租赁合同的适用情况 商户在经营一段时间后，如果生意不佳，可能会考虑将承租的商铺“转让”或转租。承租一个商铺时一定要搞清楚商铺的真正产权人是谁，如果现在经营者不是产权人，那么就涉及转租或转让的问题。在商铺租赁中，转租和转让的现象十分普遍，我们曾经碰见过连环近十手的情况，令人叹为观止。 在保持转租房方与房东的租赁关系的同时，衍生出转租房与转承租人之间的租赁合同的做法，属于商铺转租;原承租方退出租赁合同，由新承租方取代原承租方法律地位的做法，属于商铺(租赁合同)转让;原租赁合同解除，新承租人与房东重新签订租赁合同，对于租赁合同涉及到的问题进行全新的协商，属于独立的租赁合同。 在采用转租的方式时，一定要确认转租方是否有转租权，要确保本租赁合同期限没有超过前手合同的租赁期限，要审查要审查所有的前手租赁合同的效力。因为转租合同的效力有赖于前手合同的效力和前手的转租权。实务中，即使所有前手合同均约定有转租权，最好还是要求房东进行书面确认。因为商铺租金通常保持上扬，房东否认转租，借此要求提高房租的现象屡见不鲜。而且，对于前手合同的效力问题，没有经过诉讼确认或公证确认，审查也只能做到初步认定。 在采用租赁合同转让的方式时，最好最简易的办法是在原租赁合同后面进行说明和补充，这样才能保持前后合同内容的一致。但是，对于前手已经履行的合同义务和尚未履行的义务一定要注意衔接，特别是押金问题和尚未支付的租金问题。 在采用独立租赁合同的方式时，主要是要确认原租赁合同已经有效解除，并注意不要让原租赁合同遗留的纠纷影响到自己的租赁合同。 不管采用上述哪种方式承租商铺，商业习惯上都有“转让费”的问题。即上家承租商铺时，为了装修等原因，都投入了一定费用，上家在退出经营交付下家使用时，要求下家作出一定金额的补偿。即使装修费用没有多少或者根本没有装修(有些上家纯粹是在进行租赁投资)，在商铺抢手的市场情况下，下家也无法拒绝上家的这种要求。转让费只要是协商一致的，并无违法或胁迫的说法。 二、营业执照的问题 经营者要合法经营，需要办理营业执照等手续。法律规定，经营者需要有经营场所的，在办理营业执照时，需要提供房产证或租赁和租赁合同。一般而言，工商局在办理营业执照时，如果前一经营者在该商铺的营业执照未注销或变更为其他注册地址，新的承租人则无法利用该商铺办理出新的营业执照(有别于商场、市场等综合性场所的营业执照和具体摊位的营业执照之间的关系)。 但是，也有很多经营者不办理营业执照，而借用前手的营业执照。这种操作实际上并不构成合作经营、承包经营，实际上是非法借用执照和商铺转租或租赁合同转让。这一方面并不完全合法，一方面也容易受制于前手。 另外，有些产权人擅自分割商铺，分别出租人多个商家。这也会导致商家之间办理营业执照面临障碍。 三、装修的问题 每个商家接手商铺后，通常要进行一番装修再开业;有的加盟、代理、连锁商家还要讲求装修风格统一性。但是，具体承租的商铺不一定能满足这一要求，因为商铺的装修不能破坏主体结构。 同时，租赁合同期满后，装修做如何处理，也应当在租赁合同中作明确的约定。否则很容易发生承租人要求补偿和出租人要求恢复原状的冲突。 四、电容 有些商铺的经营者对电容有特别要求，需要扩容。但是扩容并不是一件很容易的事，需要经过相关部门的审批，相关部门又会根据规划严格限制电容。 五、招商问题 有些新开设商场或市场，为了吸引商家，在对外宣传中往往明示或暗示不久的将来该地区将建成拥有完善的配套、良好的人气的商圈，并给商家种种口头承诺。但是，事实往往让承租的商家不能如愿，甚至血本无归。 六、配合义务问题 承租了商铺之后，上家很多事情需要房东的配合，比如办理营业执照需要房东提供房产证，装修也需要房东提供相关材料，扩容更是。但是，如果合同对这些问题没有约定，房东往往以没有义务为由拒绝配合或者以其他种种理由拖延配合。 七、合同目的问题 也许有人会说租了商铺要做什么生意是承租人的事，跟房东无关。但我们认为，在合同中明示承租商铺经营内容十分重要，因为这实际上是明确了承租商铺的目的。 我们知道，在我们繁杂的行政管理体系中，环卫、工商、消防、规划等五花八门的管理部门都会商家的经营活动进行管理和限制。商家利用承租的商铺进行经营的目的往往因为这些部门的干预而不能实现。比如，在住宅楼底层的沿街商铺经营餐饮活动受到环卫部门的限制。这些限制并不是商家能够完全了解和预测的。 但是，如果在合同中约定租赁商铺的目的，当商家活动受到相关管理部门限制时，便可以以无法实现合同目的为由解除租赁合同，并无需承担违约责任。 八、拆迁问题 商家承租商铺往往希望能够长期稳定经营，如果生意尚可，更是会增加投入。但是，万一碰上拆迁的情况，那么商家的愿望就落空了。如果已经划入拆迁红线范围的，更是连营业执照都无法申请。考虑到房东，特别是转租人、转让人很有可能隐瞒这些重要情况。所以，预测未来动迁的趋势和查阅城市规划红线图便十分重要，在合同中对将来可能的动迁问题作一个约定也很有必要。 拓展延伸 商铺承租需要注意哪些法律问题？ 商铺承租是商业活动中常见的一环。在承租过程中，需要注意的法律问题有很多。首先，在租赁合同中应当明确租赁期限、租赁用途、租金金额及支付方式、租赁押金数额、租赁终止条件、违约责任等基本内容，以避免双方产生纠纷。 其次，承租方需要仔细阅读租赁合同中的租赁条款，确保自己对租赁物的权利和义务理解准确无误。同时，要留意租赁合同中关于维修、保养、解约等条款，确保自己在租赁期间能够正常使用租赁物。 此外，承租方还需关注租赁合同中的支付及结算方式。例如，租金的支付方式、期限以及是否含税等。同时，应留意租赁合同中是否有关于水电费、网络费等费用的承担及结算方式。 最后，在租赁合同中，还应留意租赁物的保险责任。确保自己在租赁期间能够获得合理的保险保障。 总之，在商铺承租过程中，承租方需要关注的问题有很多。只有关注并理解这些法律问题，才能避免在租赁过程中产生不必要的纠纷。 结语 商户承租商铺的转租、转让问题以及独立租赁合同的适用情况是商铺租赁中常见的问题。在转租和转让时，需要注意确认转租方是否有转租权，以及审查前手租赁合同的效力。在租赁合同转让时，要注意保持前后合同内容的一致，并在前手已经履行的合同义务和尚未履行的义务之间做好衔接。另外，营业执照的办理和承租人之间的合作关系也需要注意。在商铺装修方面，需要遵守相关规定，并在租赁合同中明确装修处理方式。对于电容扩容问题，需要经过相关部门的审批。在招商问题方面，需要谨慎对待。在配合义务方面，承租人需要积极配合房东办理相关手续。对于合同目的问题，需要在租赁合同中明确承租商铺的目的。最后，拆迁问题也需要在租赁合同中作出相应约定。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 |
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