| 问题 | 开发商违约，购房者如何维权？ |
| 释义 | 合同违约金的计算方式需遵循约定或法律规定。内地根据最高法院的解释，违约金的起算日期有三种情况。违约利息按已付购房款总额计算，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率。根据《中华人民共和国民法典》规定，当事人可约定违约金或损失赔偿额计算方法。违约金过低或过高，法院可根据请求作适当调整。迟延履行约定违约金后，违约方仍需履行债务。 法律分析 合同是双方的合意，如果合同中对违约金的计算方式（包括起算日期、日利息、总数额等）已经作了约定，那么业主就可以按合同的约定要求违约金，追究发展商的违约责任。不过，如果没有约定就必须按照法律的规定来计算违约金。内地计算违约金的起算日期分三种情况，并非金生认为的追究三年的违约金。第一，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；第二，若商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；第三，若标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。从该三种期限届满起计算违约金。法律依据是内地最高人民法院於今年6月1日开始施行的《关於审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条。至於违约利息如何计算，内地相关法规也作了规定：按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即按房款总额的逾期贷款利率（每天万分之二点一，年利率为7.665％）计算违约金。 法律客观： 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 结语 合同是双方的合意，如果合同中对违约金的计算方式已经约定，业主可按约定要求追究发展商的违约责任。若无约定，则按法律规定计算违约金。内地计算违约金的起算日期分三种情况，并非追究三年的违约金。法律依据是最高人民法院的解释。违约利息按已付购房款总额参照中国人民银行规定计算。法律客观：当事人可约定违约金或损失赔偿额的计算方法。过高或过低可请求调整。违约方支付违约金后仍需履行债务。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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