| 问题 | 房产买卖中违约的情形有哪些？ |
| 释义 | 1、不能履行。 又叫给付不能，是指债务人在客观上已经没有履行能力，或者法律禁止债务的履行。在以特定物为标的物的合同中，如房屋，该特定物毁损灭失，构成不能履行。 不能履行以订立合同时为标准，可分为自始不能履行和嗣后不能履行。前者可构成合同无效;后者是违约的类型。 2、延迟履行。 又称债务人延迟或者逾期履行，指债务人能够履行，但在履行期限届满时却未履行债务的现象。其构成要件为：存在有效的债务;能够履行;债务履行期徒过而债务人未履行;债务人未履行不具有正当事由。是否构成延迟履行，履行期限具有重要意义。 3、不完全履行。 是指债务人虽然履行了债务，但其履行不符合债务的本旨，包括标的物的品种、规格、型号、数量、质量等不符合合同约定等。不完全履行与否，以何时为确定标准?应以履行期限届满仍未消除缺陷或者另行给付时为准。如果债权人同意给债务人一定的宽限期消除缺陷或者另行给付，那么在该宽限期届满时仍未消除或者令行为给付，则构成不完全履行。 4、拒绝履行。 拒绝履行是债务人对债权人表示不履行合同。这种表示一般为明示的，也可以是默示的。例如，债务人将应付标的物处分给第三人，即可视为拒绝履行。关于当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的规定，即指此类违约行为。其构成要件为：存在有效的债务;有不履行的意思表示(明示的和默示的);应有履行的能力;违法的(即不属于正当权利的形式，如抗辩权)。 一、合同违约行为分类 (一)实际违约与预期违约： 1)实际违约，即实际发生的违约行为。 实际违约又分： (1)不履行：包括履行不能和拒绝履行； 履行不能是指债务人在客观上已经没有履行能力。拒绝履行是指合同履行期到来后，一方当事人能够履行而故意不履行合同规定的全部义务。 (2)迟延履行和迟延受领： 迟延履行是指合同债务已经到期，债务人能够履行而未履行； (3)不适当履行：包括瑕疵履行加害履行； 不适当履行是指债务人虽然履行了债务，但其履行不符合合同的约定，包括瑕疵履行(即履行有瑕疵，侵害对方履行利益，如给付数量不完全、给付质量不符合约定、给付时间和地点不当等)和加害履行(即因不适当履行造成对方履行利益之外的其他损失，如出售不合格产品导致买受人的损害)。 2)预期违约也称先期违约，是指在合同履行期限到来之前，一方无正当理由但明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表明其在履行期到来后将不可能履行合同。 预期违约又分： 明示预期违约(明示毁约)和默示预期违约(默示毁约)。 明示毁约，是指一方当事人无正当理由，明确地向对方表示将在履行期届至时不履行合同。 默示毁约，是指在履行期到来之前，一方以自己的行为表明其将在履行期届至后不履行合同。 (二)根本违约与非根本违约： 根本违约与非根本违约。以违约行为是否导致另一方订约目的不能实现为标准，违约行为可作此分类。其主要区别在于，根本违约可构成民法典定解除的理由。 (三)单方违约与双方违约： 双方违约，是指双方当事人分别违反了自己的合同义务。民法典第120条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。可见，在双方违约情况下，双方的违约责任不能相互抵销。 |
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