| 问题 | 购买商住房需要了解的问题及注意事项 |
| 释义 | 商住两用房是一种适应一线城市发展政策和年轻人生活需求的新型居住形式。它具有小户型、高建设标准、不受限购等优势，尤其是LOFT户型可实现面积翻倍。然而，购买商住房首付高、贷款利率高，生活成本较高，土地使用权限短，落户问题存在，居住密度大等缺陷。购房者需注意费用缴纳依据、是否有配建以及首选商住分区等事项。 法律分析 定义 商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。建立在综合用地上的既可办公又可居住的一种产品。 商住两用房的优势 1.小户型较多，以40-80平米为主，总价低 2.人防和消防等建设标准较高 3.对限购的城市来说，商住两用房不限购 4.有LOFT户型，如买30平米相当于买60平米 LOFT户型：一般是层高在5米左右的小户型，面积在30-50平米。由于可以分割成两层，实际使用面积就可达到销售面积的近两倍。而且高层高空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计。一般设计为下层做客厅、餐厅、厨房，上层做卧室和书房。 商住房的缺陷 1.首付高，贷款利率高 购买商住两用房贷款比列≥45%;贷款期限≤10年;贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍;住房公积金仅可提取。不可用于贷款。 2.生活成本相对较高 物业管理费为商业标准，高于普通住宅;为商业用水和商业用电;出于商用安全考虑，不少商住用户项目全部/部分禁用燃气。 3.土地使用权限较短 住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年。 4.落户问题 不论是冠以何种名称的房屋，确定其到底能不能落户，只需留意它的土地用途及使用年限。如果是属于住宅用房，其土地使用年限必定是70年，就可以落户口。其他则不能落户口。 5.居住密度相对较大 普通住宅一层2-4户，商住用户一层可达6-20户。 注意事项 1.明确未来使用费的缴纳依据 购房者应该在选购时问清水、电、暖是否采取商用价格，一些开发商会采取相应补救措施，有些费用可按民用价格缴纳。 2.所选项目是否有配建 非住宅项目一般不会被强制配套幼儿园，学校、医疗机构以及相应的养老服务等。 3.首选商住分区 现在很多商住项目在设计初期就考虑到了商与住之间的矛盾，所以在一个小区中分别设计出了商用区和居住区两个区域。 结语 商住两用房，是一种适应城市发展和年轻人生活的新型居住形式。小户型、高建设标准、不受限购等是其优势，而LOFT户型更能满足个性化需求。然而，首付高、贷款利率高、生活成本高、土地使用权限短、落户问题和居住密度大是商住房的缺陷。购房者应注意未来使用费的缴纳依据、项目是否有配建以及优先选择商住分区。商住两用房将继续在城市发展中发挥重要作用。 法律依据 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第七条 商品房现售，应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 |
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