| 问题 | 如何约定房屋面积，房屋质量出现问题如何索赔 |
| 释义 | 一、购房合同如何约定房屋面积商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3％，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2％，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3％处理。 二、房屋质量出现问题如何索赔根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条，因商品房主体结构质量不能交付使用，或者房屋交付使用后，商品房主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条，因商品房质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。首先，购房人有权解除合同的，仅限于房屋主体结构不合格问题或是商品房质量问题严重影响正常居住使用的情况，地面的轻微不平整、墙上的细微裂缝等都不在此列。其次，行使该条权利，需要经过检测机构的核验，否则对于“房屋主体结构不合格”或是“商品房质量问题严重影响正常居住使用”这种比较专业的标准，很难举证。部分地方政府已经开始制定相关规则。随着《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》的出台，房屋买卖当事人如因房屋质量缺陷引发经济纠纷，可依据该规程作出客观公正的评估。该规程对商品房质量缺陷损失评估程序，商品房质量缺陷损失评估、补偿等都作出了具体规定。再次，收房的时候，对于商品房质量问题的存在，一定要书面与开发商达成协议或是备注，不要随意在“承认房屋不存在质量问题”的文件上签字，以免丧失自己应有的权利。最后，开发商的“金盆洗手”或“非正常退出”都可能导致购房人该项权利的丧失，因此一旦发现商品房质量问题，请您一定要及时处理。房屋质量，建筑质量无疑是牵动消费者神经的最大关注点，如果房屋在建筑质量上出现了问题，那么基于它之上的一切如配套设施、小区景观等都只不过是空中楼阁而已，没有任何价值和意义。掌握解决房屋质量纠纷的方法对购房者来说至关重要，购房者最好事先咨询一下律师，免得纠纷发生，无从下手。 |
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