| 问题 | 福州如何买二手房 |
| 释义 | 购买二手房的流程包括寻找合适的房源和看房、买卖前的房屋和产权审核、查档、确定房屋产权再交定金、签订正式合同、办理按揭贷款、过户和交房。购买二手房时需要注意一些事项,如房产的产权状况、卖方的信用记录、房屋的价格等。此外,一些二手房是不能购买的,如违章建筑、未经其他产权人同意出售、未依法取得房屋所有权证的房屋、被抵押的房屋、不能上市交易的社会保障性住房和正在出租的房屋等。因此,购买二手房时建议查看房屋 法律分析 购买二手房的流程如下: 1. 寻找合适的房源和看房。这取决于个人的喜好和实际情况。可以通过线上网站、线下房地产中介等途径寻找合适的房源,并且要仔细查看房屋的情况。无论购房者是通过哪种方式找的房子，建议都要注重产权问题。 2、买卖前的房屋和产权审核 了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。也可以看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以确认房屋产权归属。 3、查档 买卖双方持房产证原件房管局查询房产档案，以确定产权归属以及有没有被抵押。建议各位购房者千万不要轻看了这一步骤，查清产权问题可是有关房子归属的大事。 4、确定房屋产权再交定金 若卖方仍在还贷，则在交定金之前，需要先办理赎楼或同行转按揭。办理赎楼：卖方通过担保公司，向银行借款赎楼，这会产生一定担保费用和短期赎楼贷的利息。 当卖方不再为该房还贷，则进入交定金环节。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在本市房管局网站上下载。合同至少需要写明房屋产权、地址、成交金额、办理过户时间、交房时间、相关税费由谁交、违约金和违约责任等。 5、签订正式合同 交付首期之后，就可签订正式二手房买卖 合同，合同范例可到当地房管局官网下载，双方可自行修改。签合同前需注意，如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。 6、买方办理按揭贷款 如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。 因为有可能贷款额度达不到预期，所以买家需要做好支付更多首付款的准备，否则交易不成将造成违约。 7、过户 去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续，并缴税。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同等。一般，在递件后拿到回执，买方就可以让银行发放之前监管的定金了。 在拿到房产证后，买方回银行办理房产抵押，银行之后会给卖方打余款，买方每月按时还贷。 8、交房 交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚卖方是否要被更换或搬走。水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等。 二、哪些二手房不能买 1、违章建筑的房屋 违章建筑是指未经许可擅自动工新建的各种建筑物，购买这种房屋是无法过户的，购房者权益也无法得到法律保障，而且违章建筑随时有可能被强制拆除的风险。 2、未经其他产权人同意出售的房屋 房屋所有权共有人和房屋所有权人不是一个人，例如夫妻共有房屋等。共有人其中之一要卖这套房子，必须要征得其他共有人的书面同意，否则，即使进行了交易，这种交易也是无效的。 3、未依法取得房屋所有权证的房屋 我国房屋所有权的取得以不动产登记为准，房屋所有权证(不动产证)是房屋所有权人享有房屋所有权的唯一合法证明，因此在未取得房屋所有权证(不动产证)之前，法律上还不能确定房屋的合法所有权人，这样的房屋是不能进行转让的。 4、被抵押的房屋 房产被抵押发生的情况是，原房主故意隐瞒房产被抵押的实际情况，或者是在交易过程中对房屋进行2次交易、抵押等，损害买主权益的一种行为。 为了防止在二手房交易中遇到这种情况，依旧要靠合同约定，以书面的方式来确定，不得以抵押财产进行交易和抵押债务，当原房主违反该约定时，购房者有权依法将该房屋进行折价或拍卖，赔偿自己的损失。 如果是在房屋已经被抵押的情况下签订的购房合同本身就是无效的，是违反相关法律规定的。 5、已经列入拆迁公告的房屋 对于此类房屋，房地产交易中心不予办理过户登记手续。另外，通常情况下，被列入拆迁范围的户口是被冻结的，买了户口可能无法迁入。 6、不能上市交易的社会保障性住房 社会保障性住房包括公租房、廉租房和经济适用房等，按照规定，社会保障性住房未满5年禁止上市交易，5年后如果需要上市交易，则需要征得当地政府的同意，补缴土地出让金，获得房屋的完整产权，然后才可上市交易，但是，政府有优先回购权。 如果买到未满5年的社会保障性住房，首先它本身就无法上市交易，其次，即使交易了，也无法完成过户，无法办理不动产权证。 7、正在出租的房屋 根据我国《民法典》第七百二十六条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力。因此，在出售房屋存在出租的情形下购买，也会有相应的法律风险。 结语 购买二手房需要经过一系列的流程和注意事项。首先,购房者需要寻找合适的房源并仔细查看房屋的情况,注重产权问题。其次,在买卖前的房屋和产权审核环节,购房者需要了解房屋情况,要求卖方提供合法证件,并查看购房时的相关凭据。接着,进行查档,确定房屋产权后再交定金。在办理过户时,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续,并缴税。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同等。此外,如果房产有共有权人,购房者需要让共有权人一同签字,避免后续纠纷。最后,在交房时,需要进行物业、水电、有线电视、燃气等交接,以及核实卖方是否要被更换或搬走。在购买二手房时,需要避免购买违章建筑、未经其他产权人同意出售的房屋、未依法取得房屋所有权证的房屋以及被抵押的房屋。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 |
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