| 问题 | 商品房交付条件和违约责任 |
| 释义 | 本文介绍商品房交付条件和违约责任，《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。合同约定的交付使用条件是指除上述法定条件外，开发商应按照与购房人签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议中约定的标准向购房人交付商品房。如果开发商交付的房屋不符合法定或合同约定的交付条件，合同中明确约定购房人有权拒绝接收房屋或解除合同的，则购房人可以拒绝接收房屋。 一、商品房一般什么时候交付 商品房交付时间的认定，主要涉及到房地产开发企业应否承担违约责任的问题。最高人民法院司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。所谓房屋的交付使用，就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。 如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用，即“交钥匙”，就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。当然，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。 如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限内向买房户“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买房户，否则，将承担违约责任。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由开发商承担；交付使用后，即使房屋权属证没有办理完毕，房屋可能的风险由购房人承担。 购房人接到书面通知书时，无正当理由拒绝接受的，自书面通知书确定的交付使用之日起，购房人承担一切风险，当事人约定的除外。这里的“正当理由”主要是指自然灾害等不可抗力的理由；其他原因如疾病、外出等，由于买受人可以委托他人办理交房手续，则不构成“正当理由”。 二、商品房延期交付开发商应该承担什么样的责任 根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。延期交房经催告后在合理期限仍未履行的，买房人可以依法解除购房合同。 《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《商品房销售管理办法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失。 因此，开发商延期交房的话，购房人可以要求解除合同和退房，但是必须按照法定的条件和程序办理。 |
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