| 问题 | 房屋拆迁估价的方法主要有哪些 |
| 释义 | 市场比较法：将被拆迁房屋（估价对象）与估价时点（拆迁估价的估价时点一般为房屋拆迁许可证核发之日）近期交易的类似房屋进行比较，通过对这些类似房屋的交易价格做适当的修正和调整，以此求取被拆迁房屋的客观合理市场价格的方法。市场法主要适用于有交易实例的房屋价格评估，拆迁评估一般应选用市场法。运用市场法进行拆迁估价时，要收集尽可能多的真实交易实例，从真实交易实例中选取与被拆迁房屋类似、成交时点和被拆迁房屋核准拆迁时点接近、成交价格为正常价格或能够修正为正常价格的可比实例。 收益还原法：预计被拆迁房屋的未来收益，然后将其转换为价值，以此估算被拆迁房屋的公开市场价格的方法。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，如商店、写字楼、餐馆等。 成本法：求取被拆迁房屋在估价时点的重新购建价格，然后扣减折旧，以此求取被拆迁房屋的公开市场价格。房屋的成本构成一般包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润。成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房屋，如学校、医院、工厂等。 一、房屋拆迁估价报告的有效期 1、房屋拆迁评估报告有效期为一年。 2、关于估价报告的有效期，通常在估价报告中会有关于估价报告有效期的条款写明，我国《房地产估价规范》规定，房地产估价报告有效期一般为1年，即从出具估价报告之日起1年内有效。估价机构对估价报告有效期的规定可以短于1年，但不应长于1年。不管拆迁期限是多长，只要你估价报告过了报告上所载明的有效期（短于1年有效），估价报告即失效了，此时若还在拆迁期限内，且未签订拆迁许可协议，可要求重新评估。 二、拆迁补偿项目有哪些 1、房屋主体架构以及房屋内的装潢、装修及其他附属物的补偿；这是房屋拆迁补偿的主要内容，其补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。由于具体办法是由省、自治区、直辖市人民政府制定的，各地操作起来会有所不同。 2、临时安置补助费；拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。 3、搬迁补助费；其中，拆迁住宅房屋的，搬迁补助费根据原住房建筑面积和规定的补助标准计算。但如果是拆迁人负责搬迁的，拆迁人不再支付搬迁补助费。拆迁非住宅房屋的，搬迁补助费还包括：设备搬迁、安装的费用以及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。 4、搬迁奖励；目前许多地方都对此做出了规定，指的是被拆迁方在规定的时间内与拆迁方积极配合签订协议且搬家交房而获得的奖励。 5、停产停业补偿；因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。 |
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