| 问题 | 深圳二手房交易过程中应该注意哪些问题 |
| 释义 | 在进行房屋买卖之前,买方需要特别关注并审查房屋的产权状况。业主的房产证大多抵押在银行,只有房产证复印件。在这种情况下,应审查卖方的产权。目前,深圳市规划和国土资源委员会网站上有个税系统,也可以作为产权审查的依据。因为身份证号和房产证号都是对的,上面显示的是评估价的价格。侧面反映的是不动产物权。此外,定金和合同签订也是需要注意的事项。一般来说,定金5000就够了,其他的应该转给业主。此外,应明确商定 法律分析 在进行房屋买卖之前,买方需要特别关注并审查房屋的产权状况。业主的房产证大多抵押在银行，只有房产证复印件。在这种情况下，应审查卖方的产权。目前，深圳市规划和国土资源委员会网站上有个税系统，也可以作为产权审查的依据。因为身份证号和房产证号都是对的，上面显示的是评估价的价格。侧面反映的是不动产物权。 定金和合同签订。 作为卖方，产权明晰后，应要求中介将定金转让给自己。一些中介把定金放在中介，不给业主，也是错误的。而且，一般来说，定金5000就够了，其他的应该转给业主。 此外，应明确商定税收。止赎是指出卖人还清银行贷款，收回房产证，注销抵押登记。如果手里是红皮书，就没有必要赎回这栋楼。赎回一般委托担保公司提供担保，并向银行申请赎回贷款。委托担保公司的，担保公司将要求业主出具完全授权的公证书。由于一些不良中介会以全权委托书公证书损害业主权益，建议在业主有能力自行还贷的情况下，不要委托担保公司赎回楼房。 至于赎回期限，作为业主，尽量不限制房产证的赎回期限，因为由于担保公司、银行等原因，赎回时间可能比较长。如果房产证赎回期限较短，则最终可能违约。 作为买方，我们建议最好不要帮助业主赎回房屋，无论是用首付款还是用一笔钱。当时，他们两人都用购房者的资金帮助业主还清贷款、赎回房屋。一旦业主违约，不出售或转售给他人的房子，买方可能没有钱或房子。 首付与资金监管 作为买家，建议首付不要直接支付给业主，而是交银行监管，这样才能有保障。如果把首付款直接交给业主，业主就会毁约不卖不退，会很麻烦，打官司要花很长时间才能拿回钱。 此外，应该注意的是，资本监管应该在银行进行，而不是在中介公司。以往中介公司往往监管巨额购房款，最后老板携款潜逃。现在情况好多了。中介公司有权监督押金不超过房价的5%。 作为业主，买方是否已将首付款全额存入银行监管账户需要审核。签订买卖合同这里的买卖合同一般是指国土资源局系统印制的正式转让合同。这个契约最重要的问题是阴阳契约。过去，阴阳合同的所有权是按原价转让的。去年出台了评估制度，按照评估价转让最低权属。但评估价格一般只有市场价格的60%左右。因此，按照评估价进行权属转移，实际上是以阴阳合同的形式进行的，只有政府批准。但也有少数购房者会无故闹事，以新签合同价格低为由，要求按转让价格付款。因此，为了防止纠纷，我们建议双方再签订一份价格确认书，确认按实际价格执行和支付，转让合同中的价格不应作为实际交易价格执行。一般来说，中介会推荐按揭银行，因为合作银行的中介公司一般比较优惠。不过，我们建议买家考虑优惠利率和银行离家的距离。我遇到一位银行客户经理，他以前对中介很熟悉。他的分行地处比较偏僻，来到中心区抢房贷订单。在这种情况下，购房者需要到相对偏远的网点赎回楼盘或办理相关业务。因此，中介推荐的房贷银行未必是最好的。所有权转让与纳税在所有权转让中有一个需要注意的问题，就是不要让买方拿走收据。因为如果买受人拿了收据，没有办理抵押登记，银行不会阻止按揭付款给业主。当然，这种情况比较少见，银行和中介公司的房贷人员普遍关注这个问题。 税费问题一开始就要搞清楚。现在房子不到5年，就要缴纳5.6%的营业税和城建教育费附加。如果不是唯一的业主，房子将出售1%的存在税。另外，购房者在签订房地产买卖合同时，尤其需要注意税款的承担和分割。最后，在我们刚才提到的价格确认中，最好注意“如果有人提出按照实际交易价格转让所有权，增加的税费由他承担”。 后续事宜 后续主要是送房。一般来说，交易成功完成后，就不会出现房屋交付纠纷。因为我们看房的时候已经发现并了解了房子的相关情况和问题。交付方式主要是物业、水电、燃气、网络、有限电视等转让。 另外，建议双方特别是业主切记在交房确认书上签字，以证明房屋已经交房，义务已经履行。 拓展延伸 根据《中华人民共和国民法典》第一百四十一条规定，买方在购买房屋时需要对卖方的产权进行审查。其中，买方应当重点审查卖方的产权明晰程度。如果卖方无法提供合法、完整的房屋产权证明，买方可以要求卖方承担相应的法律责任。因此，对于买卖房屋的行为，产权审查是非常重要的。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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