| 问题 | 预售合同的定义与作用 |
| 释义 | 商品房预售合同的主旨是双方约定，在约定时间内将商品房所有权转移给预购方，预购方支付定金或部分房款，并按期接受商品房。商品房预售实行许可制度，开发企业需申请预售许可并取得《商品房预售许可证》。未获得许可证的不得进行商品房预售。 法律分析 商品房预售合同，就是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 拓展延伸 预售合同的要素和法律效力 预售合同是指在商品或房地产尚未完工或竣工前，双方达成的一种约定，约定了未来的交付时间、价格、质量标准等关键条款。预售合同的要素包括合同主体、合同标的、合同内容等。其中，合同主体是指买方和卖方，合同标的是指待售的商品或房地产，合同内容是指双方约定的交付时间、价格、质量标准等具体条款。预售合同具有法律效力，双方必须按照合同约定履行义务，违约时承担相应的法律责任。法律效力保障了预售合同的合法性和可执行性，为买卖双方提供了法律保护。 结语 商品房预售合同是一种约定，双方在商品房尚未完工或竣工前达成协议，约定了交付时间、价格、质量标准等关键条款。预售合同具有法律效力，双方必须按约定履行义务，违约时承担法律责任。预售合同的合法性和可执行性得到法律保护，为买卖双方提供了保障。 法律依据 《城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 |
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