| 问题 | 延迟履行与解决方法 |
| 释义 | 二手房买卖中一方延迟履行合同的处理方式及违约情况包括：双方可协商处理或向法院起诉，具体是否终止合同需视情况而定；卖方违约时，若继续履行合同无困难，应判决双方继续履行，但另有解约定金或不可抗力除外；逾期过户不影响合同效力，买方可请求卖方履行合同并协助过户；卖方未按约交房，应承担违约责任，违约金可按租赁标准确定；户口迁移问题属行政管理，不属民事案件受理范围，但若逾期迁出构成违约，属民事案件范围。 法律分析 一、二手房买卖中一方延迟履行合同怎么办? 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。依据法律规定，作为房屋买卖合同的双方，应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。可以协商处理，或者向法院起诉，是否终止买卖合同看具体情况。 二、二手房买卖中违约的情况有哪些? 1、卖方违约与继续履行 二手房买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或因不可抗力导致不能履行合同的除外。 2、逾期过户的法律责任 二手房屋买卖合同合法有效，未办理物权登记的，不影响合同效力。买方请求卖方履行合同，并协助办理房屋登记过户手续的，应予支持。 3、逾期交房的损失计算 二手房买卖合同签订后，卖方未依约交付房屋的，应承担违约责任。未约定逾期交房的违约责任承担方式，买方主张按逾期交付使用期间有关部门公布或有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，结合本地区房屋租赁现状和涉案房屋具体位置，来确定逾期交付违约金或赔偿损失的，应予支持。 4、户口迁移的违约责任 二手房买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼，因户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，故对买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持。但买受人以出卖方逾期迁出户口构成违约为由，要求出卖方承担违约责任的，属于民事案件受理范围。 结语 针对以上问题，对于一方延迟履行合同的情况，根据法律规定，当事人应按约定全面履行义务。如果一方不履行或不符合约定，应承担违约责任，包括继续履行、补救措施或赔偿损失等。具体处理方式可协商或向法院起诉，终止合同需视具体情况而定。对于二手房买卖中的违约情况，包括一方不同意继续履行、逾期过户、逾期交房和户口迁移等，根据合同约定和实际情况，应根据法律规定判决双方的责任和义务。例如，双方可继续履行合同，但需考虑解约定金、不可抗力等因素。此外，逾期交房可参考相关部门公布的租金标准来确定违约金或赔偿损失。户口迁移问题属于行政管理范围，但若逾期迁出户口构成违约，可在民事案件范围内提起诉讼。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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