| 问题 | 卖方是否需要办理过户手续才能收到尾款？ |
| 释义 | 房屋买卖合同中，如果卖方未完成产权过户登记，构成合同违约。根据合同法，买方可以采取措施：不支付剩余购房款项，解除合同并要求退款和赔偿。卖方的法律风险包括买方迟延付款、不能足额付款和买方毁约。买方支付了首付款后，如果卖方不履行合同义务或存在根本违约，买方可解除合同并要求退还首付。否则，双方可协商解决退款事宜。 法律分析 如果卖方没有按照合同的约定完成产权过户登记，那么这是属于合同违约行为。根据合同法的规定，买方可以采取以下措施：首先，不支付剩余的购房款项；其次，可以解除购房合同，并要求卖方退还购房款项以及赔偿由此产生的损失。 一、房屋卖方的法律风险有哪些 房屋卖方的法律风险有： 1、买方迟延付款。 2、买方不能足额付款。二手房交易时，卖方一般会在买卖合同中约定买方将绝大部分房款支付给卖方后，卖方才给买方办理的房屋产权过户登记手续，此类风险也比较容易通过合同条款的设计予以防范。 3、房产市场下行时买方毁约。 二、买房下了首付如何退回 一般情况下，双方签订了商品房买卖合同，且买方已经支付了首付的，卖方就应当按照合同的约定交付房屋并办理房屋权属证明。如果卖方不履行其合同义务或者存在其他根本违约行为，那么买方可以行使法定解除权解除合同，并要求退还首付。如果不存在上述情况，只是买方单方面不想继续履行，那么可以与卖方协商，处理退款事宜。 拓展延伸 购买二手房时贷款未审批要怎么办 在二手房买卖过程中，买方除支付一定比例的首期款外，通常是通过银行按揭贷款来支付大部份的购房款。这意味着，如果银行按揭贷款没有顺利审批下来，则房屋买卖合同也将无法继续履行，交易将取消。 那么，如果因为按揭贷款无法审批下来，房屋买卖合同无法履行则： (一)有约定的，按约定处理，在现实交易中，买卖双方大都没有对此作出约定。 (二)没有约定的，则按如下原则处理： 1、如果因一方原因未能订立二手房按揭贷款合同，并致使二手房买卖合同无法继续履行的，则另一方可以解除合同并要求赔偿损失。 在这里，这个“因一方原因”的一方主要是买方。如买方因信用不良，或无法出具银行要求提次的材料，致使买方无法取得贷款，则属于买方自己的原因。 2、如因不可归责于当事人双方的事由未能订立二手房按揭贷款合同，并致使二手房买卖合同无法继续履行的，则当事人可以请求解除合同，卖方应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买方。 关于“不可归责于当事人双方的事由”，比如，签订房屋买卖合同时的相关政策发生了变化等。 结语 卖方未按合同约定完成产权过户登记属于违约行为，买方可以采取措施要求卖方履行合同或赔偿损失。房屋卖方的法律风险包括买方迟延付款、不能足额付款和房产市场下行时买方毁约等。买房下了首付可以协商处理退款事宜，也可以依法解除合同要求卖方履行合同。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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