| 问题 | 租房合同期间房东卖房 |
| 释义 | 房主在租赁期间内卖房的，租赁合同不受影响，承租人仍然有权继续租赁房屋，承租权具有对抗第三人的效力。 私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对财产新的所有人继续有效。 因此，出租人和承租人之间的房屋租赁合同的效力并不因买卖、继承、赠与等发生房屋所有权转移而终止，承租权具有对抗第三人的效力。 承租人有权租住房屋直至租赁合同期限届满。 原赁合同继续有效须满足以下条件： 1、承租人的租赁合同必须本来有效； 2、合同期限未满仍然有效。 原出租人将房屋所有权转移给买受人后，在承租人与受让人之间不需要另行订立租赁合同。在所有权受让时当然发生租赁关系。 一、非法转租的法律后果是怎样的 非法转租是指承租人未经出租人同意而进行的转租。在非法转租中，承租人的转租行为是违法行为，承租人应赔偿出租人因此所受的损害，出租人也有权终止合同。非法转租时，当事人之间发生如下法律后果： （一）转租人与次承租人之间租赁合同发生债权的效力，因而租赁合同可以有效，转租人负有使次承租人取得对租赁物为使用、收益权利的义务，因转租人不能使次承租人取得使用、收益的权利，次承租人有权向转租人请求损害赔偿。 （二）出租人与承租人之间，因承租人转租为严重违约行为，出租人有权终止合同，并得请求损害赔偿；出租人不终止合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受影响。 （三）出租人与次承租人之间，次承租人的租赁权不能对抗出租人，在出租人终止租赁关系时，出租人完全可以直接向次承租人请求返还租赁物。但如出租人不终止租赁关系，可否向次承租人主张权利？ 我们认为，出租人不终止租赁关系时，次承租人的租赁权基于承租人的租赁权而发生，在承租人有租赁权期间，次承租人对租赁物的占有、使用、收益并不是不法的，出租人不得迁向次承租人请求返还租赁物。 二、先租赁后抵押的房子法院有权拍卖吗 如果租客明确自己不购买该房即放弃优先购买权的情况下，可以卖房。但租赁合同需要继续执行。如果承租人不按合同付你租金，或者有其他违约行为，可以解除合同。 有下列情形之一的，承租人可以提前解除租赁合同： （1）出租人交付的房屋不符合合同约定的装饰标准、使用用途的； （2）出租房屋出现重大损毁，有倾倒危险，出租人经承租人催告，拒不进行修缮的； （3）承租人已自建房屋或购置房屋，确实无须再继续租赁他人房屋的； （4）承租人迁离租赁房屋所在地区的。 租赁的房屋被拍卖怎么办： 1、继续履行合约。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，您与房东建立租赁合同关系，对方应该根据合同约定履行。 2、房东赔偿损失搬离。房东在房屋租赁期间内出售房子没有得到您同意的损失需要由其自行承担。如果您同意提起解除房屋租赁合同，对方应该根据合同约定承担违约责任，对方拒绝履行的话，您可以向法院起诉要求对方支付违约金赔偿你的损失。 3、短合同到期搬离。如果合同比较短1年以内或快到期，可以等合同到期再搬离，因为法院拍卖时间短则1－2个月长则半年，一般足够住到合同到期。 4、协商决定。可以和原房东或新房东协商，根据情况和原合同条约另行决定是否继续履行合同、是否需要赔偿或直接找新房搬离。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 |
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