| 问题 | 房贷不还可以卖房吗 |
| 释义 | 本文介绍了在买家全款购买房产的情况下，卖家可以选择向银行申请提前还款或办理转按揭。如果买家也需要贷款，则需要办理转按揭。同时，文章也提到了没还清房贷的房子出售的两种选择：提前还贷和办理转按揭。在办理转按揭时，需要到贷款银行咨询并经过审核，买方可以选择继续按揭或直接还清银行贷款。 法律分析 如果买家全款购买房产,卖家只需向银行申请提前还款,一般银行在还满一年后提前还款不会收取违约金,然后将房子解押即可。但如果买家也需要贷款的话，这时就需要办理转按揭了。所谓“转按揭”就是指在房子的房贷还没有还清前，房主出售作为抵押物的房子，经贷款银行同意，由房子的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。 没还清房贷的房子如果要出售，可以有两种选择：一是选择提前还贷，二是选择办理转按揭。 1、可以到贷款银行咨询可否做抵押房产转按，如果可以，可将您尚欠银行的贷款转移到买家名下。 2、如果买家不想继续按揭，也可办好转按后由买家直接还清银行贷款，不必负担贷款利息。 3、如果银行部不允许做转按，可以找正规的担保公司代赎契，赎契后等于是取消了原来房屋的抵押关系，在这种情况下房屋才能进行交易。当然，担保公司会收取一定的费用。 4、可以找一个正规的中介公司，通过向买方收取预付款的方式先将贷款还清，但是这样需要到公证处公证，需要一定的手续费。 买房方式 首先要确定是否有房产证。二手房交易以房产证为准,有了房产证才可以上市交易的。如果房产未拿到产权证,就不能办理过户手续,也就不能进行房屋的买卖。未还清贷款的房子还处于*押状态,是不能上市交易的,但是,在现实中,可以通过一些方法来实现。 方法一:转按揭 最简单直接的一种方法。什么是转按揭呢?是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更*押物的贷款。在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或者转让给第三人来办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更*押物的贷款。但在实际操作中,不同银行有不同规定,具体您还需要咨询相关的银行方面。据目前所知,只有建设银行可以办理按揭转让。同时需要委托中介代理公司向银行方面申请转按揭事宜,二手房转按揭业务银行不接待个人办理申请。 方法二:用买方的首付款缴清剩余贷款 这是当下二手房交易中最多应用的模式。这种模式适用于原房主贷款额度较低或者原房主已经归还大部分贷款,所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家会认可首付房产总销售额的30%至40%,卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的*押登记,来进行下一步交易。 方法三:利用银行贷款来缴清剩余贷款 如果以上两种方法都行不通,那么卖家可以考虑用其名下的*押物(如其他房产),以结清按揭贷款。如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产,可以采取这种方式,但前提是房主有银行认可的*押物(如其他房产)用来向银行申请贷款申。这样房主就可以通过*押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款,促销售易的成功。之后等买家付了房屋全款之后再还清银行*押贷款。 拓展延伸 按照我国《房地产管理法》的规定，房产买卖合同应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。在房产买卖过程中，买方支付的房屋价款应当用于支付房屋的价款或者首付款，同时卖方应当将房屋的权属转移给买方。 然而，有些房产买卖合同中的买方为了获得房屋的权益，可能会采取“转按揭”或者“用首付款缴清贷款”的方式，以达到规避首付款、规避房屋过户风险的目的。 对于这种行为，《商品房销售管理办法》明确规定，禁止房地产企业采取下列方式之一规避商品房预售许可证明的效力： 1. 转按揭贷款； 2. 向非房地产企业提供首付款； 3. 将购房人首付款转给房地产开发企业； 4. 以此向房地产开发企业支付费用、利润等。 如果买方或卖方违反了上述规定，则其行为将被视为无效。同时，有关行政部门将依法予以查处，给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。 因此，为了维护商品房预售许可证明的效力，保护购房人的合法权益，房地产交易应当遵循等价有偿、诚实信用的原则，不得采取规避首付款、规避房屋过户风险的行为。 结语 买家全款购买房产,卖家只需向银行申请提前还款,一般银行在还满一年后提前还款不会收取违约金,然后将房子解押即可。但如果买家也需要贷款的话,这时就需要办理转按揭了。所谓“转按揭”就是指在房子的房贷还没有还清前,房主出售作为抵押物的房子,经贷款银行同意,由房子的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖,该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。没还清房贷的房子如果要出售,可以有两种选择：一是选择提前还贷,二是选择办理转按揭。可以到贷款银行咨询可否做抵押房产转按,如果可以,可将您尚欠银行的贷款转移到买家名下。如果买家不想继续按揭,也可办好转按后由买家直接还清银行贷款,不必负担贷款利息。如果银行部不允许做转按,可以找正规的担保公司代赎契,赎契后等于是取消了原来房屋的抵押关系,在这种情况下房屋才能进行交易。当然,担保公司会收取一定的费用。买房方式 首先要确定是否有房产证。二手房交易以房产证为准,有了房产证才可以上市交易的。如果房产未拿到产权证,就不能办理过户手续,也就不能进行房屋的买卖。未还清贷款的房子还处于*押状态,是不能上市交易的,但是,在现实中,可以通过一些方法来实现。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第二十三条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 |
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