| 问题 | 租赁合同到期换房东有效吗？ |
| 释义 | 订立租赁合同后换房东的，合同依然有效。私有房屋在租赁期内买卖交易，对租赁关系不产生任何影响，原租约继续有效，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。 一、恶意买卖不破租赁的怎么办 可以要求不动产的买受人进行违约赔偿或者是直接解除合同，向人民法院起诉，但是需要注意的是起诉时必须提供相应的恶意买卖不破租赁的证据材料，人民法院才会予以立案。 民法典第七百二十五条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。可见，立法实行租赁权物权化，即不动产在租赁关系存续期间发生物权变动的，对租赁关系不产生影响，买受人不能因此要求承租人返还租赁物，从而强化了债权效力，这在法理上称为买卖不破租赁。该原则作为突破合同相对性的例外情况之一，要求租赁权的产生发生在物权变动之前。 二、买卖不破租赁的赔偿一般是多少 (一)、如果签了合同，一般是按合同约定赔偿；如果没有就可以向法院起诉三倍违约赔偿。 1、房东违约，违约金数额依据租房合同约定的数额确定。 2、买卖不破租赁。你可以继续租用原房屋。“买卖不破租赁”原则，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。 (二)、我国关于“买卖不破租赁”的原则规定在下列法律及司法解释中： 1、《民法典》（2021.1.1生效）第四百零五条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 第七百二十五条 【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 2、私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。 3、抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 三、买卖不破租赁适用的条件有哪些？ “买卖不破租赁”作为一个原则，适用该原则必须具备四个条件： 1、存在合法有效的租赁合同。 要适用该原则，在租赁物所有权让与时，租赁合同应该已经成立并生效。需要注意的是，根据《民法典》的规定，仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动，对动产来说需要交付，对不动产来说需要登记。 2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。 租赁物的所有权已经让与给了第三人也是“买卖不破租赁”制度适用的必要条件，如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，该制度就无法适用。 3、租赁物已经交付于承租人。 这里所说的交付，除指出租人已经交付租赁物外，还需承租人继续占有租赁物。一方面，承租人未占有说明其对租赁物没有使用收益，无此收益则失去了强化租赁权的基础；另一方面，承租人占有不能起到公示作用，为维持交易安全，不应赋予租赁权对抗力。 |
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