| 问题 | 2023买二手房屋的流程具体是怎样的 |
| 释义 | 二手房屋购买流程的主要思想是通过中介机构达成交易意向后,买卖双方应选择信誉良好、规范运作的中介机构,查看其营业执照和房地产中介服务机构资质备案。卖方应在多家中介机构放盘,但要注意查看委托书中各项条款是否合理,并要求中介出具钥匙收据以防止房屋或财务受损时能确认责任。买方需要先了解限贷限购政策,并调查房屋产权状况。接着进行产权调查,获取房地产的权属人、面积、结构、有无违章、有无被抵押、是否被查封等情况 法律分析 二手房屋购买流程如下: 1. 买卖双方通过中介机构达成交易意向。 2. 对于买卖双方:应选择信誉良好、规范运作的中介机构,中介机构的营业执照和房地产中介服务机构资质备案是必须的。 对于卖方：可以在多家中介机构放盘。放盘时，要谨慎看好委托书中各项条款是否合理。如果选择了中介帮忙保管钥匙，应要求中介机构出具钥匙收据(机构盖章)，还可以要求中介每次带客看房的具体时间，以防房屋或财务受损时能确认责任。 对于买方：要先了解清楚限贷限购的政策。 二、产权调查 产权调查也就是业内所说的“查册”，即查证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。 三、签合同交定金 1、定金 (1)定金一般交给业主，不可退，金额一般为房价的1%-10%。 (2)如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。 (3)如签约后楼价行情上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。 2、签合同 (1)应中介和买卖3方都在场。 (2)如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。 (3)如果房屋有租约，应该与租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。 (4)如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。此外，合约中需注意明确各项的付款方式和条件、过户时间、交易税费的承担方式及可能出现的违约情况。 四、评估 除了找银行评估，其实买卖双方也可以直接在签完中介合同后，去寻找按揭公司。然后按揭公司会安排人过来评估，评估出来了之后做按揭。 五、卖家赎契、涂销和递件 赎契是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的情况。 其中赎契主要有3种操作方式：卖家用买方的首付款来付清剩余贷款、转按揭、向银行申请抵押贷款来还清剩余房贷。 涂销就是卖家偿还银行贷款后取消房产抵押登记，产权转移申请即“递件”，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执。涂销和递件最好同时申请，可节约时间。 六、签署申请贷款合同、办理按揭 (1)去银行做贷款申请，需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同，获得同意贷款书。 (2)如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。 (3)为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。 七、付首期及资金托管 一般情况下，按合同约定递件成功后，业主就会要求交首期款了，目前房管局建议最好使用银行资金托管(不过不是强制要求，买卖双方可协商而定)。 八、交房 交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。 拓展延伸 在房地产交易中,买卖双方通常需要选择中介机构来协助完成房屋交易。中介机构的选择对于交易的顺利进行至关重要。以下是一些选择中介机构时需要注意的事项: 1. 了解中介机构的资质和信誉。可以通过网上查询、向朋友或家人咨询、查看中介机构的官方网站等方式了解中介机构的资质和信誉。 2. 了解中介机构的服务内容和费用。中介机构的服务内容和费用应该明确告知买卖双方,以避免产生任何误解或纠纷。 3. 考虑中介机构的专业能力。买卖双方应该选择具有相关经验和专业知识的 中介机构,以确保房屋交易过程的顺利进行。 4. 考虑中介机构的沟通能力和效率。中介机构应该能够及时回应买卖双方的咨询和需求,并确保交易的顺利进行。 5. 考虑中介机构的保密性和安全性。中介机构应该确保买卖双方的个人信息和房屋交易信息不被泄露或篡改,以保障买卖双方的权益。 中介机构的选择对于房地产交易的顺利进行至关重要。买卖双方应该充分了解中介机构的资质、服务内容、专业能力、沟通能力和保密性、安全性,以便做出明智的选择。 结语 购买二手房屋需要选择信誉良好、规范运作的中介机构,卖方和买方都需要了解相关政策并注意细节。产权调查和签署合同是房屋交易的重要环节,定金和首付款的缴纳也是需要注意的事项。最后,交房是交易完成的最后一个环节,卖方需要确保房屋内部设施完好无损,并做好交接工作。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 |
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