| 问题 | 买卖不破租赁承租人新房主是否应继续履行合同？ |
| 释义 | 买卖不破租赁承租人新房主应继续履行合同。租赁关系继续存在，买受人成为新的出租人。所有权变动以房屋所有权变更登记的时间为准。买受人享有租金请求权和合同终止权，但出租人的损害赔偿请求权独立存在。买受人有义务保持租赁物符合约定的用途和维修义务。买受人不知道租赁关系损害了其利益时，可请求损害赔偿或解除合同。出租人失去请求返还租赁物和行使合同终止权的权利。买卖不破租赁规则保护租房者的权益。 法律分析 一、买卖不破租赁承租人新房主是否应继续履行合同? 买卖不破租赁承租人新房主是应继续履行合同的， 1、租赁关系继续存在。出租人将租赁物让与第三人，租赁合同对于买受人继续存在，承租人与买受人之间，无须另外成立租赁合同，买受人取得租赁物的所有权时与承租人产生租赁合同关系，成为新的出租人。租赁合同的其他约定，买受人要一并遵守。 2、所有权变动以该房屋所有权变更登记的时间为准，买卖房屋双方对此另有约定的依约定。审判实践中，法律关系交替的时间点很重要。由于房屋买卖而产生租赁合同的主体变更，主体变更的时间点为所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。根据《民法典》第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，该时间点为房屋权利变更登记记载于不动产登记簿之时。 3、移转于买受人的权利。转移权利的范围为租金请求权;承租人提供的担保，如定金、抵押金、保证金等;合同终止权。但出租人的损害赔偿请求权不因出租人地位的移转而受影响，独立存在。 4、移转于受让人的义务。租赁物继续由承租人使用收益，买受人负有使租赁物在租赁期间保持符合约定的用途，履行租赁物的维修义务。买受人违反上述义务，应承担相应的民事责任。 二、在买受人与出租人之间的法律后果 租赁关系继续存在，是基于法律的规定，买受人是否知悉承租人与出租人的租赁合同关系，不影响承租人的租赁权。但是，买受人不知道标的物上存在租赁关系，损害了不知情买受人的利益。在这种情况下，善意的买受人可向出租人请求损害赔偿或解除合同。买受人请求解除合同，在将租赁物的所有权返还于出租人以前，原有的租赁关系仍对其存在。 在出租人与承租人之间的法律后果 出租人不再具有出租人的身份，无权以出租人名义向承租人请求返还租赁物，也不得行使合同终止权。 在我们国家合同是不能够突破对第三人的限制的，这也就意味着原来约束的是谁，那么以后不能够超出这个范围来进行规定，但是买卖不破租赁规则之下的新的房东就应当履行相应的义务，这仅仅是对于租赁者这一类弱势群体的租房保护。 结语 买卖不破租赁规则确保了承租人的权益得到保护。根据法律规定，承租人与买受人之间的租赁合同继续有效，买受人成为新的出租人。所有权变动以房屋所有权变更登记的时间为准。买受人需履行租赁合同中的义务，并承担相应的民事责任。买受人若不知晓租赁关系存在，可向出租人请求损害赔偿或解除合同。出租人失去出租人身份，无权返还租赁物或行使合同终止权。买卖不破租赁规则保障了租赁者的利益，对租房市场起到了积极的保护作用。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 |
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