| 问题 | 土地增值税的扣除项目的确定 |
| 释义 | （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让） 包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 （二）房地产开发成本（适用新建房转让） 包括土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 （三）房地产开发费用（适用新建房转让） 1、纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的： 允许扣除的房地产开发费用＝利息＋［（一）＋（二）］×5％以内 上述利息超过国家上浮标准；超标利息及罚息不得扣除。 2、纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金的无利息支出的情况） 允许扣除的房地产开发费用＝［（一）＋（二）］×10％以内 3、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。 一、土地增值税优惠政策有哪些 个人可以享受如下土地增值税优惠政策： （一）个人建造普通标准住宅出售，增值额不超过扣除项目金额20％的，免纳土地增值税。普通住宅的具体标准由各省级人民政府确定； （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免纳土地增值税； （三）个人之间互换自有居住用房，免纳土地增值税； （四）个人以房地产作价入股转让到所投资企业中的，暂免缴纳土地增值税。个人转让自有普通住宅的，暂免缴纳土地增值税。 二、土地增值税是什么 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20％未超过50％的部分，税率为30％，增值额超过200％的部分，则要按60％的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34．63％以上，都需缴纳土地增值税。 |
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