| 问题 | 交了定金后才拿到预售许可证可以退吗 |
| 释义 | 《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。 交了定金后才拿到预售许可证是可以退的。开发企业只能在办理出《商品房预售许可证》后才可以对外销售房子，收取房款的，所以在未取得预售证的前提下开发商跟购房者之间的协议和房款买卖都是不受国家法律保护的，所以就不存在所谓的定金能不能退的事情了。 一、购买商品房的注意事项是什么？ (一)确定开发商是否具有预售许可证 购房时首先要看项目有没有“预售许可证”。未取得预售许可证的项目以认购、预定、排号等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质费用的，都属于违规行为。 根据国家有关规定，在购房时开发商应“五证齐全”。买房人买房前要弄清项目是否合法，主要手段就是查看该项目是否具有“五证”。“五证”即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。因为《商品房销售(预售)许可证》是在前四证齐全的基础上才能办理的，所以，购房者只需查看“预售许可证”就能知道楼盘销售是否合法。 (二)签合同需要用示范文本 开发企业在商品房销售中必须使用示范文本合同，并通过房地产网上系统打印商品房认购协议和签订商品房买卖合同。 开发企业拟定的商品房预售合同文本及格式条款还必须在网上公示并在售楼现场予以明示；合同中不能有单方面加重购房人责任或排除购房人合法权利的不公平条款；必须对商品房质量性能、物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任做出明确约定。 (三)注意“订金”与“定金”区别 买房一定要注意“定金”与“订金”的不同，不要把“定金”当“订金”。对于“定金”，《民法典》相关条文规定：双方有约定的按照约定执行；如果无约定，经营者违约时“定金”双倍返还，消费者违约时“定金”不返还。至于“订金”，目前法律没有明确规定，可视为“预付款”，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，开发商违约时应无条件退款，购房者违约时可以要求经营者退款。 (四)看清“不可抗力”条款 在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。 二、商品房办理预售证需要多久 需要30天。商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的；商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房（现房）。 销售许可证的取得必须符合下列条件：1．开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2．取得土地使用权证书和使用土地批准文件；3．持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；4．已通过竣工验收；5．供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；6．物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。 |
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