| 问题 | 如何办理房屋登记 |
| 释义 | 一、如何办理房屋权属登记？ 如何办理房屋权属登记? 房屋权属登记必须在30天内向登记机关申请房屋权属登记，登记之后，房屋产权才将属于个人所有。为了帮助大家完成房屋权属登记的这一步骤，本文讲述了房屋权属登记的作用，办理流程，时限，以及内容等内容。 房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。权利人(申请人)为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请;权利人(申请人)为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申请。房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。权利人(申请人)可以委托代理人申请房屋权属登记。权利人(申请人)申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人(申请人)的书面委托书。 如何进行房屋权属登记? 新建的房屋，申请人应当在竣工3个月内向登记机关提交用地证明有关文件，申请房屋所有权初始登记。 集体土地上的转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。 因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拔、转让、分割、合并、 裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。 申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及县官的合同、协议、证明等文件。 权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的。权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记： (一)房屋座落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的; (二)房屋面积增加或减少的; (三)翻建的; (四)法律、法规规定的其他情形。 设定抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。 所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套(间)以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记. 因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。 房屋权属登记的内容 房屋权属登记的类型包括，总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。 总登记，是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。总登记、验证、换证的期限，有县级以上地方人民政府规定。总登记、验证、换证应当由县级以上地方人民政府在规定期限开始之日30日前发布公告。公告应当包括以下内容： (1)登记、验证、换证的区域; (2)申请期限： (3)当事人应当提交的有关证件; (4)接受申请地点; (5)其他应当公告的事项初始登记，指新建房屋(竣工)或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。 转移登记，是因房屋买卖、交换、赠于、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。 变更登记，是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。包括，房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的;房屋面积增加或者减少的;房屋翻建;法律、法规规定的其他情形。 他项权利登记，是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记，由权利人和他项权利人共同申请。 注销登记，是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。 新建房屋的产权登记。新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。 由于各种登记也就有各种不同的权属证书。房屋权属证书，是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。 房屋所有权证，是指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书;它是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依发凭证行使房屋的所有权。 房屋共有权证，是指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书，是《房屋所有权证》的附件，用以证明共有房屋的归属;是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。共有的房屋，由权利人推举持证人收执《房屋所有权证》。其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权具有同等法律效力。 房屋他项权证，是指在他项权利登记后，有房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等其他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。 宅基地证，是指农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县(市)人民政府批准后，向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县(市)人民政府颁发《集体土地使用证》。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。 房屋部分产权证书，是指职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，发给《发给所有权证》，产别为私产(部分产权)，注记：房改出售的标准价房，总价款：XX元，售房单位：XXXX，产权比例为：XX(个人)，XX(单位)。 房屋权属登记，是房屋产权证明的首要步骤，所以，在办理过程中要准备相关资料，咨询相关部门之后，正确办理登记。 来源：房地产法 二、农村城市房屋权属登记状况 《城市房地产权属登记管理办法》第2条规定，本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。目前有关农村集体土地房屋产权产籍管理的法律、法规缺乏，房屋管理依据不足。自1995年1月1日实施《中华人民共和国城市房地产管理法》以来，国家建设部先后颁布了《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产转让管理办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》等规定，为加强城市房地产管理提供了可*的依据。然而，到目前为止，国家还没有针对农村集体土地上的房屋权属登记有明确的规定，农民的利益无法保障。农村房屋产权产籍管理机构不健全，出现了非房产管理部门发产权证现象。现有农村集体土地房屋持有的房屋权属登记证，有的是乡、村办理的宅基地证，有的是辖区政府办理的房产证等，多家发证和越权发证现象，造成农村房屋产权管理混乱，资料不全，房屋来源不清，而且所发证件记载的建筑面积与实际面积严重不符。在实践中，非房产管理部门颁发的有关房产证件，只要产权人向乡镇政府提供村上证明就可以领取宅基地证，而村上的证明则只要农民向村委会提出申请或要求即可。调查、测量、核算等程序则减之又减，致使证上面积与实际不符。《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《城市房地产管理法》第8条规定，城市规划区内的集体土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发［1999］39号）规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建宅，有关部门不得为违法建造和购买的住长放土地证和房地产证。由此可见，农村集体土地上的房地产不得进入交易市场。农村房屋的买卖，只能在本农村集体内部进行，否则买卖行为违法，合约无效。虽然目前关于农村房地产权属登记的法律规定不完善也不健全，但是应该进一步明确房地产行政管理部门是登记发放房屋产权证书的唯一部门。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证；国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》第28条规定，县级以上人民政府建设主管部门，应当加强对村庄、集镇房屋的产权产籍管理，依法保护房屋所有权人对房屋的所有权。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第8条规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。虽然国家建设部有关文件多次强调一个市、县只能由一个房屋管理部门颁发房屋权属证书，但其他部门或企业颁发非全国统一权属证书现象仍有发生，必须统一一管理，建立健全农村乡镇房屋产权产籍管理机构，保障农村产权管理工作的顺利开展。 三、房屋权属登记簿共有几种内容？ 房屋权属登记簿应当记载下列内容：(一)房屋权利人的姓名或者名称;(二)房屋的坐落;(三)房屋的面积、设计用途;(四)房屋他项权事项;(五)房屋权利被限制事项;(六)房屋权利登记日期;(七)土地使用权的取得方式、期限、面积和用途;(八)房屋权属证书、登记证明的换发、补发事项;(九)其他应当记载的事项。 |
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