| 问题 | 租赁商业用房却拒交租金，房屋租赁合同纠纷案件终落地！ |
| 释义 | 原告晁某某与被告吴某某、葛某房屋租赁合同纠纷一案，法院于2021年12月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晁某某及被告吴某某之委托诉讼代理人肖某某到庭参加了诉讼，被告葛某经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晁某某向法院提出诉讼请求：一、判令二被告立即支付拖欠原告2020年9月12日至2021年12月31日的房屋租赁费人民币351万元（2020年9月12日-2021年12月31日15个月零18天，一个月租赁费为22.5万元，15个月租赁费为3375000元,18天的租赁费为135000元，总计为351万元,225000元×15个月+225000/30天×18天=351万元）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年9月10日签订了房屋租赁合同，被告租赁原告所有的位于户县XX园XX大道XX号XX幢XX单元XX层XX号的商业用房。租期三个月，月租金225000元，合同第二条第二款约定每月10日以前支付当月房租。合同签订后，双方顺利履约。随后，原、被告又将该租赁合同续签了四次，期限分别为三个月、一年、一年、半年，合同其他约定不变。但是，被告自首次续约开始，即以各种理由拒交租金。原告反复催告无果。无奈，原告将被告起诉，2020年4月20日法院作出（2020）陕0118民初1130号民事调解书，二被告履行了调解书的义务。随后双方续签了2020年3月11日至2020年9月11日半年的租赁合同，再次拒付租金。原告再次将被告起诉，2020年12月22日法院作出（2020）陕0118民初4778号民事判决书，被告履行了判决义务后，不再签订续租合同，也不交还房屋。原、被告双方的房屋租赁合同自2020年9月11日到期后，双方再未续签合同，依法原、被告双方自该日起构成不定期租赁合同。原告多次催促被告履行合同义务无果，遂于2021年11月28日向其发送解除租赁合同通知书，告知被告双方租赁合同至2021年12月31日解除。2020年9月12日至2021年12月31日，被告拖欠原告租赁费叁佰伍拾壹万元整。另，被告葛某与被告吴某某系夫妻关系，被告租赁房屋再行转租，收益用于夫妻共同生活，依法二被告对本案欠付租金承担连带还款责任。为维护原告的合法权益及法律的严肃性，现原告依据《民事诉讼法》第119条之规定，特向法院提起诉讼，望法院查明事实，判如所请。被告吴某某辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、2020年9月11日至今，原、被告不发生不定期租赁合同关系。1、2020年9月11日，是原、被告原租赁合同到期日，原租赁合同到期后，被告没有与原告续签租赁合同，双方租赁关系已经终止。2、被告没有在原合同到期后必须与原告续签租赁合同的法定义务，续签与不续签都是被告的自由，原告无权强迫。3、2020年9月11日至2020年12月31日，被告没有继续占用原告商业场地的事实。以上三点表明，原、被告在2020年9月11日后没有形成不定期租赁关系。二、原告向被告发送租赁合同解除通知是无的放矢，没有任何法律意义。前已说明，原、被告在原租赁合同期满后己不存在租赁合同关系，不存在的租赁关系无须解除，也无从解除。三、使用原告原租赁场地的是西安国力置业有限公司，不是被告，而国力置业与原告是否形成租赁关系与本案是另案关系，本案应当在所不问。原告出租给被告的商业场地是从国力置业购买的，原告向被告出租时，因各种客观原因，国力置业并未向原告完成实际交付产权，所以该场地的产权包括使用权至今仍在国力置业，因此，国力置业在其享有产权的场地设置办公区域是否与原告发生租赁关系并不一定，但无论他们发生何种法律关系都与被告个人无关，也与本案无关。四、原告对被告吴某某之妻葛某的起诉错误。1、2020年9月11日之前，与原告的所有租赁合同都是被告吴某某一个人签订的，被告吴某某之妻葛某不是租赁合同主体。2、原告要求葛某对被告吴某某欠付租金承担连带给付责任的第一个理由是葛某与被告吴某某是夫妻关系，而以夫妻关系作为承担连带责任的事由没有任何法律依据。3、原告要求葛某承担连带责任的第二个理由是说，被告吴某某的转租收入用于夫妻生活，只要转租收入用于夫妻生活，妻子就应承担连带责任，那么2020年9月11日至2021年12月31日，被告吴某某既未租赁原告场地，更未转租原告场地，哪有租金收入，又何谈将该收入用于夫妻共同生活？4、最后原告诉讼请求与诉状主文对葛某的责任要求互相矛盾，含混不清。原告在诉讼请求中请求的是二被告对欠付租金承担共同给付责任，诉状中的要求是被告吴某某承担租金给付责任，被告吴某某之妻葛某承担连带责任，因此二者相互矛盾。综上，葛某不是本案适格被告，原租赁合同到期后，原告与被告吴某某也没有形成不定期租赁关系，因此其对被告吴某某提出的租金给付请求没有事实根据，依法应予驳回。被告葛某未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：两被告系夫妻关系。原告与被告吴某某于2017年9月10日签订了房屋租赁合同，被告吴某某租赁原告所有的位于户县XX园XX大道XX号XX幢XX单元XX层XX号的商业用房。租期三个月，月租金225000元，合同第二条第二款约定每月10日前支付当月房租，用途为作为营业用房使用。后双方分别于2017年12月10日、2018年3月9日、2019年3月9日续签房屋租赁合同，租赁期限分别为三个月、一年、一年，合同其他约定不变。被告未向原告支付租金，原告曾于2020年3月9日将两被告诉至法院，要求两被告支付自2017年12月11日至2020年3月10日的房屋租金等。法院于2020年4月20日作出（2020）陕0118民初1130号民事调解书，双方认可截止2020年3月10日，两被告欠付原告租金385万元，两被告于2020年5月31日前向原告支付100万元，2020年6月30日前支付285万元。后两被告履行了调解书的义务。2020年4月18日，双方又续签了房屋租赁合同，租赁期限六个月，自2020年3月11日至2020年9月11日，每月租金仍为225000元，每月10日前支付当月租金。合同签订后，因被告再次未支付租金，原告于2020年9月8日再次起诉至法院，要求两被告支付2020年3月11日至9月11日的房屋租金1350000元，法院考虑到租赁期间新冠疫情爆发造成被告经济受损，原告应适当减免部分租赁费，于2020年12月22日作出（2020）陕0118民初4778号民事判决书，判决两被告于判决书生效后三十日内给付原告房屋租赁费1250000元。后经原告申请强制执行，两被告履行了该判决书的义务。房屋租赁合同自2020年9月11日到期后，双方再未续签合同，两被告未向原告履行腾还房屋手续，亦未向原告支付租金。2021年1月9日，原告向两被告发送《通知》，协商续签租赁合同事项。2021年11月28日，原告向两被告发送《解除租赁合同通知书》，告知两被告双方租赁合同至2021年12月31日解除。对于原告所发上述通知，两被告均未回复。2021年12月22日，原告持上述诉称理由诉至法院，请求支持以上请求。另查明，被告吴某某系西安国力置业有限公司监事，被告葛某系西安国力置业有限公司法定代表人。原告称，被告吴某某和西安国力置业有限公司在涉案租赁房屋办公，被告还将部分房屋转租给他人。被告吴某某称，涉案租赁房屋被告吴某某一直未使用，西安国力置业有限公司于2021年4月开始装修涉案房屋，装修完毕后，西安国力置业有限公司于2021年10月开始将涉案房屋作为办公使用，被告吴某某作为西安国力置业有限公司监事也在涉案租赁房屋内办公。法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原告与被告吴某某2020年4月18日签订的租赁合同于2020年9月11日租赁期限届满，租赁期限届满后，双方虽未续签房屋租赁合同，但两被告未向原告腾还房屋且被告吴某某仍在使用涉案租赁房屋，且对涉案租赁房屋进行了装修，故原告与被告吴某某签订的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。现原告要求被告吴某某按照原租赁合同租金标准给付2020年9月12日至2021年12月31日期间租赁房屋租金，于法有据，应予支持，但该期间新冠疫情复发，对被告经营造成影响，原告应适当减免部分租赁费，故被告吴某某应给付原告晁某某房屋租赁3400000元。被告葛某与吴某某系夫妻关系，且知晓被告吴某某与原告签订租赁合同一事，在（2020）陕0118民初1130号民事案件中，亦参与调解，并承担相应给付租金的责任，故原告晁某某要求被告葛某与被告吴某某共同支付房屋租赁费，于法有据，法院予以支持。现依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：被告吴某某、葛某于判决生效后三十日内给付原告晁某某房屋租赁费3400000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取17440元，由被告吴某某、葛某负担。因原告已预交，故被告应将所负担之受理费连同上述给付之款项一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 |
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