| 问题 | 预售合同之后还签正式合同吗？ |
| 释义 | 本文介绍了商品房预售合同的法律效力、预告登记和商品房预售合同的签署注意事项。商品房预售合同一般是有法律效力的,但是房地产商没有取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效。但是,在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。此外,还需确认开发商已取得商品房预售许可证,并认真审查商品房预售合同中应有的条款。 法律分析 预售合同生效后，是否还需要签署正式合同？预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。商品房出售合同适用于商品房现房销售。 《民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 二、预售合同有法律效力吗 商品房预售合同一般是有法律效力的。但是房地产商没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 三、签订商品房预售合同注意事项 签订商品房预售合同签订有以下注意事项： 1.确认开发商已经取得商品房预售许可证。 2.认真审查商品房预售合同中是否有应有的条款，比如违约责任以及解决争议的方法等。 3.仔细了解开发商的按揭政策。 拓展延伸 预售合同是指在商品或服务交付之前，买方向卖方支付部分或全部货款的合同。判断预售合同的法律效力需要注意以下几点： 1. 合同双方是否具有相应的民事权利能力和民事行为能力； 2. 合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行地点等内容是否明确； 3. 合同双方的权利和义务是否明确； 4. 合同双方是否签字或者盖章； 5. 合同是否符合法律、行政法规的强制性规定。 如果预售合同中存在上述问题，且买卖双方签字或者盖章，那么该合同就是具有法律效力的。但是，如果预售合同存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，那么该合同就是无效的。 此外，预售合同中的一些注意事项也需要注意，比如在合同中应当明确交货日期、交货方式、违约责任等，以避免发生纠纷。同时，如果预售合同中的标的、数量、质量等内容不明确，那么该合同也可能会产生争议。 因此，在签订预售合同时，应当认真阅读、理解合同中的相关内容，确保合同的合法有效。 结语 本文介绍了商品房预售的相关知识。根据《民法典》的相关规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。因此,在签署商品房预售合同时,应当认真审查合同中的相关条款,确认开发商是否取得商品房预售许可证,并了解相关的违约责任和解决争议的方法。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 |
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