问题 | 房地产企业倒闭,购房者的权益如何保障? |
释义 | 房地产企业破产对购房者的影响及对应应对措施。已建成房屋可拿到,未建成房屋按揭贷款的权利归属与分期付款的权利归属不同。房企破产的前兆包括工程进度缓慢、交付时间延迟、定位偏差滞销和拖欠款项导致维权频发。购房者应密切关注这些征兆,以避免受到破产的影响。 法律分析 房地产企业“破产”,购房者该怎么办? 有时候投资者若不幸遇到了房企破产,这时候该怎么办?主要可以分成以下两种情况来讨论: 一、房屋已建成 房屋已经建成的情况下,破产企业即有对购房人履约的可能,也就是业主有可能能够拿到房子。 二、房屋未建成 房屋未建成的,又可以分为以下两种情况: 1、按揭贷款所购房屋的权利归属。 在期房按揭中,购房时房屋尚未建成,购房人不享有房屋的所有权。当房屋建成后,若房款已经付清(购房人支付了首付,贷款银行以购房人的名义付清了余款),购房人即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得房屋所有权。之后房地产企业的破产对房屋的权利归属亦不生影响,购房人仅需继续向银行清偿债务,并以房屋为担保即可。 2、对卖方分期付款买房时房屋的权利归属。 第一,购房人已经付清全部价款的,所购房屋被排除在破产财产之外,购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权,并向房地产管理部门申请变更房屋登记。 第二,购房人尚未付清全部价款的,房地产企业尚未转移所有权,双方均未履行完毕合同,破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。 房企破产有前兆 一般来讲,房企破产都会有以下这几个征兆: 一、工程进度极慢的楼盘 很多购房者在买房前肯定会到建筑工地上看工程进度,这时候就要注意了,如果发现工地上施工进度极慢,甚至出现停工状况的话,就要当心了,这很可能是因为开发商资金链出现问题,这样的楼盘很可能会烂尾。 二、交付时间无限期延迟的楼盘 到了楼盘交付时间迟迟不交房,并却总是以近期有不可抗力因素导致延迟交房为借口,这样的楼盘很有可能是因为资金不足,无法完成交付手续,或是因为楼盘有质量问题,而无法通过验收。 三、小型房企定位偏差而滞销的楼盘 有的楼盘区位较偏,却定位于高端产品,主力户型面积大,总价也过高,并且还处于滞销状态,资金回笼慢,小型房企容易出现资金链断裂的问题。 四、拖欠款项而维权频现的楼盘 还有一部分小型房企,经常发生拖欠款项导致维权现场频发,这样的楼盘购房者也要当心,因为很可能是房企资金链出现问题,导致无法按时付款,进而导致破产清算。 结语 面对房地产企业破产的情况,购房者需要根据房屋是否已建成来采取相应的应对措施。对于已建成的房屋,购房者有可能能够拿到房子,需要与破产企业进行履约协商。对于未建成的房屋,情况则更为复杂,涉及按揭贷款和分期付款等情况。购房者需要了解自己的权益归属情况,并与破产管理人、银行、房地产管理部门等进行沟通和协商。购房者还需警惕房企破产的前兆,如工程进度缓慢、交付时间延迟、定位偏差滞销等情况,以便及时采取措施保护自身利益。 法律依据 中华人民共和国企业国有资产法:第九章 附 则 第七十七条 本法自2009年5月1日起施行。 中华人民共和国企业国有资产法:第九章 附 则 第七十六条 金融企业国有资产的管理与监督,法律、行政法规另有规定的,依照其规定。 中华人民共和国城市房地产管理法(2019修正):第三章 房地产开发 第三十条 房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件: (一)有自己的名称和组织机构; (二)有固定的经营场所; (三)有符合国务院规定的注册资本; (四)有足够的专业技术人员; (五)法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。 设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。 房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。 |
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