| 问题 | 购房增值税由哪方承担 |
| 释义 | 一、房产交易增值税由谁承担 买卖房屋的税收国家列明买卖双方各自应承担的费用标准，各项费用应由谁承担清晰可见，购房的承担其自身的购房交易税费，卖房的承担其自身通过出售房屋所得收益应缴纳的税费；但自2006年国家出台“国十五条”，其中规定，“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”！售房者为了把营业税这笔不少的费用转嫁给消费者，大多业主都不约而同地采用实收价方式卖楼。虽然由买方承担卖方税费，但市场同样运转良好！ 按国家相关部门规定，个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方支付的，前二者是房屋卖出所产生，而卖方就是所得者，所以，这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比例较大，就成了卖方定价的一个重要标准。税费由谁交的问题，实际上国家有明文规定，全由买家交原则上说是不合理的。但实际上税费与房价是相互关联的，如果卖家交税费，那么房价可能就高一些，买家交税费，房价就相对低一些。合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的，从这个角度讲税费由买家交也是合理的。 二、房产增值税计算公式 （一）预售款增值税核算的处理 1、预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。 2、房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件： （1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方; （2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制; （3）与交易相关的经济利益能够流入企业; （4）相关的收入和成本能可靠地计量。房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。 由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。 3、11月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3%，预征的计税依据为全部价款和价外费用/（1 11%）。对于预售款的增值税核算，目前没有明确的规定，但根据科目核算的基本规则及其特点，建议按以下方法核算： 借：应交税费——应交增值税——已交税金（预售款） 0.9万元 贷：银行存款 0.9万元 （二）取得增值税进项税额的核算 1、房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值税进项税额核算是一样的。 2、借：开发成本——建筑安装工程费——某项目 10万元 应交税费——应交增值税——进项税额（3%税率） 0.3万元 贷：银行存款 10.3万元 （三）正式交房销售时增值税的核算 1、根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发生时间一般为正式确认交房、移交产权的时间。因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税一般纳税人的核算方法基本相同，区别在于一般存在预收账款的结转。 2、借：银行存款 61万元 预收帐款——客户E 50万元 贷：主营业务收入（A项目） 100万元 应交税费——应交增值税——销项税额（11%税率） 11万元 （四）当期一般计税方法下应纳增值税的核算 房地产开发企业一般纳税人一般计税方法的增值税计算是： 当期应缴增值税=正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。 1、当期需要缴纳增值税的核算 借：应交税费——应交增值税——转出未交增值税 10万元 贷：应交税费——未交增值税——一般计税方法 10万元 当实际缴纳时： 借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 10万元 贷：银行存款 10万元 2、预缴多、当期不需要缴纳的增值税核算 借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 15万元 三、房地产增值税税率一般是多少 营改增后房地产业适用税率为11％；生活服务行业一般纳税人（年应税服务销售额500万元及以上）的税率是6％。小规模纳税人适用3％的征收率。房地产增值税的征收范围： 1、房地产开发企业在境内销售自行开发的房地产项目，适用“销售不动产”税目。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目。 2、房地产开发企业以经营租赁方式出租自己开发的房地产项目（包括商铺、写字楼、公寓等），适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”。 3、房地产企业开发转让土地使用权，适用＂销售无形资产＂税目中的“自然资源使用权”。 法律依据： 《中华人民共和国个人所得税法》 第二条 下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税： （一）工资、薪金所得； （二）劳务报酬所得； （三）稿酬所得； （四）特许权使用费所得； （五）经营所得； （六）利息、股息、红利所得； （七）财产租赁所得； （八）财产转让所得； （九）偶然所得。 居民个人取得前款第一项至第四项所得（以下称综合所得），按纳税年度合并计算个人所得税；非居民个人取得前款第一项至第四项所得，按月或者按次分项计算个人所得税。纳税人取得前款第五项至第九项所得，依照本法规定分别计算个人所得税。 |
| 随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。