| 问题 | 商品房预售再转让规则 |
| 释义 | 预售商品房转让的前提条件及办理程序。转让方与受让方签订转让合同，经开发企业认可后，双方到交易管理部门申办预售转让登记。交易管理部门审核通过后，通知双方缴纳印花税。转让方移交预售契约正本给受让人，待房屋交付后办理过户手续。不准转让的情况下，通知转让人。 法律分析 预售商品房再转让的前提条件，商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，认定转让合同有效。转让预售商品房的，首先《商品房预售合同》应在有效期之内，在具备这一前提条件后，按照有关商品房转让的规定，办理程序如下： (一)转让方与受让方须签订转让合同(一式两份)，合同中应载明转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、转让方与受让方的权利和须承担的义务等内容。其中，转让金额与原预售契约价款相一致。转让合同需经开发企业认可、签字盖章。 (二)转让双方持预售契约、转让合同及有关证件到销售登记的交易管理部门申办预售转让登记。经审核转让合同并符合规定的，经办人填写《预售商品房转让审批表》，报当地房屋主管部门审查。 (三)交易管理部门对批准转让的，通知转让双方缴纳印花税。其中两份印花税的正本由转让方与受让人各执一份，副本由开发企业、交易管理部门各执一份。转让方所持有的预售契约正本移交给受让人，待房屋正式交用后，凭此件办理过户手续。经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售契约档案。对不准转让的，应通知转让人。 拓展延伸 商品房预售合同中的转让条款及法律约束 商品房预售合同中的转让条款及法律约束涉及购房者在预售阶段转让商品房的规定和限制。根据相关法律法规，预售合同通常规定了转让条件、手续、费用等方面的要求。转让条款可能包括预售期限、转让方案、权益转移、转让手续费等内容。同时，法律也对商品房预售转让行为进行了约束，例如要求双方签订书面转让协议、遵守合同约定、办理过户手续等。购房者在进行商品房预售转让时，应仔细了解合同中的转让条款，并遵守相关法律法规，以确保合法权益。 结语 商品房预售合同中的转让条款及法律约束对购房者在预售阶段转让商品房的规定和限制具有重要意义。根据相关法律法规，预售合同规定了转让条件、手续、费用等要求。转让条款可能包括预售期限、转让方案、权益转移、转让手续费等内容。同时，法律也对商品房预售转让行为进行了约束，要求双方签订书面转让协议、遵守合同约定、办理过户手续等。购房者在进行商品房预售转让时，应仔细了解合同中的转让条款，并遵守相关法律法规，以确保合法权益。 法律依据 商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 |
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